举世财经大视野：同策咨询研究部总监 张雄伟

　　张宇：本日的节目和您一路存眷一下楼市。

　　年头调控楼市的国五条细则出台之后，从上市公司，房地产企业半年报来看，今朝上市房企的贩卖收入和贩卖均价都是双双上涨，已经发布的数据，我们看，上半年十大标杆房企，好比万科，贩卖收入这十个最大的企业是3900多亿元，比客岁同比上涨幅度到达31.8%，仿佛又成为了空调，这个工作您怎么看？

　　张雄伟：这个房企业绩，总体来说本年上半年呈现了好转，我们看到已经发布的中报100多家上市房企来讲，红利收入、利润状况，比客岁一全年都呈现好转，这种状况有几方面缘故起因，第一，连年，包罗实施国五条细则宣布往后，整个政策层面，根基上是定向宽松的政策，以自主需求为主，以这样的刺激政策来拉动整个房地产根基面的清醒，反应到房企业绩来看，整个房企业绩，也会在这个阶段有所回升，这是政策对房企的刺激浸染，从这个市场根基面指标来看，综合新开工面积，房产投资，贩卖金额和面积等等指标来看，从客岁一全年到此刻来看，整个指标来看都是好转的进程内里，在这个进程内里，房企也会受到整个大市好转利好的影响，第三，一些品牌房企对付整个市场的拉举措用是较量明明的，好比说客岁下半年到此刻，一些品牌房企照旧有一些营销举措的，尤其在旺季，可能是半年报可能是年底，年报的阶段内里，都是大量推的举措，这个举措也为房企的业绩回升奠基了基本，包罗我们也看到，截至到8月份为止，着实本年已经有第一个贩卖金额过千亿的房企，就是万科，这个对整个市场的拉举措用，照旧很明明的。

　　张宇：上市公司大企业，日子很好过，可是中小企业日子欠好过，这是为什么呢？

　　张雄伟：这个怎么来说，照旧跟市场策划水平有相关，包罗我们已往看到一个数据，本年上半年来讲，整个市场品牌房企的市场占据率，照旧逐渐晋升的，这个晋升对付差异房企的市园职位和策划状况也会发生必然影响，包罗我们反过来看一些市场策划数据，本年上半年来讲，凭证贩卖金额来讲，前十的房企市场份额，占到世界15%阁下，前20的贩卖金额来讲，也是有所增进，这个门槛来讲，无论是前20，可能是前10的，假如谁想进入到这个排名的前20里边，应该说尚有一个门槛，就是本年上半年确实比客岁增进了不少，大概是前20的房企，客岁的话，整个假如说要进到前20，门槛是上半年是79亿，本年上半年是175亿。

　　张宇：整年贩卖额假如达不到300亿，根基进不了前20？

　　张雄伟：对，是这样的，以是市场有也许把龙头房企和边沿房企，区别开来了，中小房企也许在市场上示意越来越少，竞争角度来看，我们看品牌房企在尺度化上，可能是本钱节制上，等等这方面都有上风，我们举一个例子，从企业自身角度来讲，着实不缺钱，相对来讲不缺钱，可是在主营市场，就是拿不到好处，竞争不外品牌方，市场正常的楼价，好比7000块，最终报到9000，最终照旧没有拿到地，为什么呢，最终照旧被其他的品牌房企1万1阁下拿到了，在这样相比拟力剧烈的竞争情形下，假如说在资金气力可能本钱节制手段这块等气力，没有步伐和品牌房企抗衡，那么这个时辰，中小房企处于相对劣势可能说倒霉的境地，中小房企的保留逆境会越来越大。

　　张宇：大品牌房企越做越大，并且拿地的本钱越来越低，资金本钱也低，逐步有良性轮回，是不是下半年可能来岁的时辰，会有一批中小房地产企业被吞并可能乃至倒掉了？

　　张雄伟：此刻已经有这样的征象，本年上半年，可能客岁，已经有几种征象，第一，有一些上市房企，有些中小房企已经被大型房企作为借壳或上市的用途了，第二，通过股权相助可能项目相助这种方法，来分享市场的竞争力，第三，资金链确实存在题目的，有也许就出售项目，可能出售股权，纵然此刻在市场傍边，一些中小房企，也存在这样的征象。

　　张宇：此刻有一个数据，十大标杆房企，好比像万科、保利，上半年拿地总金额是一千个亿，2012年整年的拿地总金额，也不外1500亿，本年大型房企拿阵势头出格猛，万科听说储蓄地又快要一万万平米了，这样可不行以预期，下半年可能来岁，整个房地产还会有一个上涨的趋势？

　　张雄伟：企业拿地角度来讲，怎么来说？个中企业自身角度来讲，自身有一个指标，就说本身的土地储蓄和本身积年贩卖量的相关，讲到万科，他这样的相关，怎么来说，根基上他的储蓄，简朴来讲，储蓄近两年来讲，维持在3.5%到4%阁下的贩卖区，本年上半年拿地较量猛烈，更多是品牌房企拿地换仓，这是很重要的目标，上半年来讲，储蓄市场照旧相比拟力公道的，还没有呈现快速上涨的进程，这个阶段里边，品牌房企通过起劲举办贩卖，尚有在融资渠道举办融资，在这个本领，在储蓄市场相对来讲有一些资源，从土地市场来讲，从客岁下半年以来，各地当局起劲推力！尤其在一二线都市内里，当局推了一些市中心好的地块，尤其是一线都市，这样对付品牌房企来讲，天然而然会对准这些土地资源，尤其是上风资源，这个时辰，在市场上示意在举措来看，品牌房企集中中在一二线都市，拿一些优质地块，尤其也许还会制造出一些地王，必然水平上也会发动土地市场活泼起来，从土地市场的示意来看，应该说通已往年下半年到此刻这样一个进程，土地市场的价值，已经经验实质性上涨的通道，从地价对将来房价影响来讲，土地价值，你制作屋子的质料，这是很重要的本钱，土地涨了，房价天然涨，此刻土地市场一个变革环境会影响到将来房价上涨的幅度。

　　张宇：08年王石就说，房企要过冬了，要有粮票，不能换成地，可是此刻你看，上半年这几大标杆房企，买地买了那么多，是不是预示着，他们以为房地产市场将来很好？

　　张雄伟：应该来说是有一个新的周期的成长进程，从12年被以为是整个市场周期的底部，13年有所好转，从这个角度来讲，对房企来讲，应该掌握好这样的逆周期操纵的时期，所谓逆周期，就是市场欠好的时辰，在过冬模式下，要蕴蓄不少的粮票，现金，这个时辰要把现金换成土地，要钻营下一个市场成长机遇，此刻拿较量好的地块，将来两年，进入到市场开拓阶段，这个时辰你拿的地价相比拟力自制，性价比较量高，将来两年贩卖时，就较量好卖，对企业来讲，将来来年之后，要想有一个较量快的增添，那么此刻拿的地价较量自制，较量公道的话，也为了将来两年企业的业绩快速增添，也会有辅佐，我们举一个反例，就说已往09、10年的时辰，企业拿地地价较量贵，也许到此刻还没有开拓的，会碰着贩卖瓶颈题目，对企业来讲，会碰着贩卖不畅，这样的项目很难有上风，资金周转较量慢，对企业来讲，此刻成长较量坚苦，反过来，09、10年拿地价较量公道的话，对企业增添较量有利，本年上半年，房企举措很明明，就是为将来机关，为将来两到三年市场一个成长机遇机关。

　　张宇：我们可以预期，从上半年标杆房企拿地来看，14、15年，房地产市场是不变上涨的预期，可以这样讲吗？

　　张雄伟：应该这样来说，是大型房企的舞台。

　　张宇：你看本年上半年，手中有粮票，低价买地，可是上海有一个地王，北京也有一个地王，东三环的农展馆，预期入市也许15万一平米了，假如是这样的话，这种地王征象怎么看，您？