在2016年的中央经济事变集会会议上，中央给房地产行业定下的基调是“屋子是用来住的、不是用来炒的。”言下之意，那就是今朝的房地产市场有太多的屋子是用来“炒”,而不是用来住的。在此配景下，中央提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等本领，加速研究成立切合国情、顺应市场纪律的基本性制度和长效机制，既克制房地产泡沫，又防备呈现大起大落。

而在此之前的2015年中央经济事变集会会议上，房地产市场的主题词照旧“去库存”,要凭证加速进步户籍生齿城镇化率和深化住房制度改良的要求，通过加速农夫工市民化，扩大有用需求，买通供需通道，消化库存，不变房地产市场。

短短一年时刻之后，房产市场的主题词就由“消化库存”酿成“克制房地产泡沫”。那么，这个转变是怎样产生？

库存近况：施工面积是待售面积10倍多

库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存首要包罗待售面积和施工面积。本文回收广义库存来权衡房地产库存状况。

按照国度统计局的数据表现，2015年，义乌茶楼桌椅回收,酒店桌椅回收,饭店桌椅回收，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时刻均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存题目好像不太严峻。由于与12.8亿平米的贩卖面积对比，只需6.7个月便可以完成去化。库存题目首要表此刻广义库存。2015年，施工面积(隐藏库存)高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。个中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。假如思量已批未开工土地、自建房和小产权房等其他，库存数目更大。

尽量从世界层面来看库存数目庞大，可是差异都市的库存使命并纷歧致。如表1所示，苏州的消化周期只必要3.6个月，而大连的消化周期则是到达了28.2个月。

表一，2015年全京城市商品住宅消化周期。数据来历：CREIS 中指数据

组合拳：贷款税收津贴等政策助力去库存

面临房产市场的库存，起首出台的是钱币政策。2016年2月2日，中国人民银行下调首套房首付比：在不“限购”的都市，住民初次购置平凡住房的贸易性贷款，最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。2月21日，人行、住建部、财务部连系宣布《关于完美职工住房公积金账户存款利率形成机制的关照》,自2016年2月21日起，职工住房公积金存款利率由原本的凭证归集时刻分档执行活期基准利率和三个月按期存款基准利率，调解为同一按一年期按期存款基准利率执行上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将同一按一年期按期1.50%存款基准利率执行。3月1日，中国人民银行命令广泛下调存款筹备金率0.5个百分点。

紧随厥后的是财务政策。财务部、国度税务总局和住建部连系发文《关于调解房地产买卖营业环节契税业务税优惠政策的关照》,抉择自2月22日起调解房地产买卖营业环节契税、业务税优惠政策。小我私人将购置2年以上(含2年)的住房对外贩卖的，免征业务税。对小我私人购置家庭独一住房(家庭成员范畴包罗购房人、夫妇以及未成年后世，下同),面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

然后是住房政策。5月4日进行的国务院常务集会会议共推出四项设施，别离从房源、公租房钱币化津贴、税收优惠以及市场类型方面，给以住房租赁市场支持。而各处所当局在去库存方面则是各显神通，许多都市通过拟定购房津贴的方法勉励进城上学、成婚、养老的农夫工在都市购房。除此之外，各地因城施策，不绝加大去库存力度。

海南、河南、内蒙古和重庆等四个省、市、自治区，以不再审批新的商品住房开拓项目来减库存；甘肃、福建、青海和河南则是通过不再新建公租房，以收购库存商品房或恒久租赁住房作为公租房。江西勉励以租代售；江苏加大棚改力度；四川和黑龙江推“购房津贴”助推楼市，吉林省打消住房限购限贷。

市场的分化：房价上涨与下跌同时泛起

在钱币政策、财务政策和其他住房政策等多方全力下，2016年的房产市场一改2015年的颓势。

表2,百城及各级都市差异阶段价值累计涨跌环境。数据来历：CREIS 中指数据

如表一所示，在2015年，只有一线都市的房价上涨，可是在2016年无论是百城照旧二三线都市都实现了房价上涨，并且上涨幅度都高出两位数。中国指数研究院提供的百城住宅价值指数表现，百城住宅价值同比值自2015年4月以来呈现了持续19个月的正增添，2016年11月到达了汗青高值18.71。

在价值上涨发动下，整年成交量创汗青新高。从国度统计局数据来看，2016年1-11月，世界商品房贩卖面积13.6亿平方米，同比增添24.3%,商品住宅贩卖面积12.0亿平方米，同比增添24.5%,绝对量均创汗青新高。

与房价上涨相伴的是地王频出。制止本年11月尾，世界共计成交318宗单价、总价地王。个中合肥、南京、上海和杭州的地王数目均在20宗以上。地王均匀溢价率高出100%的都市不在少数，乃至连以往较量安稳的东莞也出10宗地王，均匀溢价率达455%。

图1,2011-2016世界300个都市住宅和商办用地成交楼面均价及均匀溢价率。数据来历：CREIS 中指数据

尽量商品房的贩卖面积在2016年创下汗青新高，可是这并不料味着每个都市的房价都上涨，更不料味着每个都市都已经完成去库存的重任。本轮上涨最大的特点是，房价上涨是与房价下跌同时泛起。尽量从全局来看房价上涨，可是细分到差异都市，则是涨跌互现。沈阳、泉州、鄂尔多斯、潍坊等二三线都市房价乃至呈现了差异幅度的下滑，个中沈阳2016年11月同比降落幅度高达6%。假如把世界百城房价按涨幅举办区间分类后会发明，中指数据表现，在2015年9月开启的这波地产牛市中，有近1/3的都市房价呈现了差异幅度的下滑。假如进一步把本轮地产牛市与上一轮地产牛市(2012年9月-2013年9月)比拟，可以发明，在本轮地产牛市中房价降落的都市数目是前次的3倍，并且房价涨幅处于1-10%的都市数目不敷前次的70%。

可以必定的是，这样的分化此后会恒久存在，此后房地产市场再也不是普涨。虽然，这和房地产这个行业的性子是细密相干，假如一个都市生齿一连流出、且土地面积供应很是宽裕的都市，那么房产远景一定惨淡。