那么，是什么缘故起因导致房价上涨？尽量钱币政策、财务政策和住房政策功勋不小，可是最为根基的身分照旧得回到供需层面。统计数据表现，从2006年到2016年这十一年间，北京、上海、广州和深圳四个一线都市的土地供给面积在2013年到达极点，往后逐年降落。

假如查察下图，就会发明，土地面积的供给量与楼板价、溢价率和成交总价险些是成反比。往往土地供给面积镌汰的年份，房价险些都呈上涨大势，反之则是下跌可能微涨。在2016年，四个一线都市的用地面积到达了创记载的32.27%的环比下跌，因此溢价率环比就到达了惊人的91.7%。而土地本钱最终会传导到现有商品房市场中，由此导致了房价上涨。

表3,2006-2016一线都市土地供给面积一览

单元：面积(㎡);总价(万元);楼板价(元/㎡);溢价率(%);环比(%);同比(%)

数据来历：CRIC

市场集聚：131家房企跻身百亿军团

都市分化的背后是贩卖额慢慢集聚。在地产界一连几年问“谁能逾越万科”之后，本年末于有地产商在贩卖金额上逾越了万科——尽量此前已经有地产公司在贩卖面积上逾越了万科，广州恒大以4582万平方米的贩卖面积和3810亿元的贩卖额荣登房企贩卖额榜首，而万科则是以3620亿元的贩卖额排名第二。在恒大荣登榜首的背后则是房产企业齐集度的增进。2016年，共有131家房企跻身百亿军团，较2015年增进27家，贩卖额共计5.7万亿，市场份额已靠近50%;个中超千亿的公司到达了12家，贩卖额高出2.42万亿，市场份额也高出21%。

表4,2016贩卖超千亿房产企业一览

在地王几回呈现的本日，没有足够资金的支持，开拓商很难在果真市场上得到土地举办开拓；而更多的中小型开拓商，义乌回收电器,义乌回收冰箱,洗衣机回收,空调回收,电脑回收，即便已经得到土地，也在开拓房产时寻求和知名品牌开拓商相助：或是因为资金链求助，或是因为品牌招呼力不足。在此配景下，房地产企业并购案例明明增多。据不完全统计，房地产行业2016年产生并购案例近190宗，涉及金额高出3500亿元。企业之间的并购，可以补充果真市场拿地不敷，扩大土地储蓄，有助于在竞争名堂日益伟大的配景下，通过并购扩大自身企业局限，以在将来的竞争整及名堂中占有话语权。

在开拓房产的资金门槛和品牌门槛进一步进步的本日，可以估量，此后房地产市场的齐集度还会进一步上升，此后房产公司的分化也将和都市房价的分化那样：行业龙头所占的市场份额会越来越大，中小房企将在市场上慢慢消散。

扩大供应，房地产市场的治标之策

面临住房价值的上涨，2016年度共有25个都市宣布高出50次房产调控。本次调控最大的特点是，这些参加调控的都市不只有一二线都市，同时尚有五六线小城，好比怀来。而调控本领也多样化，除了最传统的限购和限贷以外，不少都市还奉行了价值存案等极度设施。以昆山为例，一手房条约要书面送给当局检察，并举办价值存案，价值高出1.8万元/平方米的一手房榨取网签。

假如细心调查，绝大大都的调控本领，多半是从节制需求的角度出发——最典范的就是限购和限贷。从短期来看，这些本体会对市场施展浸染，可是假如将年限推长，那么节制需求的设施反而会助推房价上涨。从历次的房产调控来看，当局为了克制房价的快速增添而采纳克制需求的方法会带来房价的反扑性上涨。

也正是调查到了节制需求的弊病，2016年的中央经济事变集会会议上，中央指出“要要在宏观上管住钱币，微观信贷政策要支持公道自住购房，严酷限定信贷流向投资谋利性购房。”,详细来说，就是要“要落实人地挂钩政策，按照生齿活动环境分派建树用地指标。”同时明晰指出“要落实处所当局主体责任，房价上涨压力大的都市要公道增进土地供给，进步住宅用地比例，盘活都市闲置和低效用地。”

结论

尽量从世界层面来看，无论是房价和贩卖面积2016年都创下有史以来的最高记载。可是这种楼市火爆只是范围在世界的一线都市与部门二线都市等热门都市，更多的都市还在要为去库存而苦恼。

都市的分化意味着差异的都市应该回收差异的法子，这就是2016年两会所确定的“因城施策”的意义地址。怎样化解房价上涨？最基础的途径是通过增进土地供应。从数据看，导致本轮房价上涨的首要身分是土地供应不敷，因此以节制需求为特性的楼市调控并不能在基础上办理热门都市暴涨的题目。

陈诉执笔人：

封面智库学术委员会委员、上海金融与法令研究员执行院长傅蔚冈