小商品城(600415)第五届九次董事局集会会议决策通告_伍伍义乌|义乌家电回收|义乌家具收购|义乌家电收购|义乌家具回收|义乌废品收购|义乌废品回收|义乌废品收购网|义乌废品回收网|义乌废品收购站|义乌废品回收站|义乌废品旧货网|义乌物资回收网|义乌金属回收网|义乌废旧电子回收网|义乌再生资源回收网|义乌二手电脑回收网|义乌废品网|义乌废品收购网|义乌废品回收中心|义乌废品回收|义乌废品回收公司|义乌物资回收|义乌物资回收公司|义乌金属回收|义乌金属回收公司|义乌废旧电子回收|义乌废旧电子回收公司|义乌电脑回收|义乌电脑回收公司|义乌空调回收|义乌空调回收公司|义乌变压器回收|义乌变压器回收公司|义乌电子垃圾回收|义乌电子垃圾回收公司|义乌办公家具回收|义乌办公家具回收公司|义乌配电柜回收|义乌配电柜回收公司|义乌芯片回收|义乌芯片回收公司|义乌稀有金属回收|义乌稀有金属回收公司|义乌废纸回收|义乌废纸回收公司

浙江中国小商品城团体股份有限公司
第五届九次董事局集会会议决策通告

本公司及全体董事担保通告的内容真实、精确、完备，对通告的卖弄记实、误导性告诉可能重大漏掉负连带责任。
浙江中国小商品城团体股份有限公司（以下简称“公司”或“小商品城”）于2008 年3月20日以传真、邮件、电话等方法向公司全体董事发出了召开公司第五届九次董事局集会会议的关照，集会会议于2008 年3月31日在公司18层集会会议室召开。集会会议应到董事13名，实到董事12名，董事曹中堃因故告假，委托独立董事陶琲出席并代为利用表决权。监事局主席和部门高管列席了本次集会会议。切合《公司法》和
《公司章程》的要求。集会会议由公司董事局主席金方平老师主持，与会有表决权董事经协商接头，同等通过如下议案：
一、审议通过《浙江中国小商品城团体股份有限公司刊行股份购置资产暨重大资产重组（关联买卖营业）陈诉书（草案）》的议案。
本议案涉及关联买卖营业，5名关联董事回避表决，8名非关联董事参加表决。
（本议案赞成票8票，阻挡票0票，弃权票0票）
该议案相干原料详见《浙江中国小商品城团体股份有限公司刊行股份购置资产暨重大资产重组（关联买卖营业）陈诉书（草案）》[详见同日通告（编号：临2008-019
附件）]。
二、审议通过《关于核准有关方针资产审计陈诉及红利猜测陈诉的议案》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
该议案相干原料详见2008年4月2日上海证券买卖营业所网站披露的涉及公司本次刊行股票购置资产有关的审计陈诉及红利猜测陈诉（详见上海证券买卖营业所网站）。
三、审议通过《关于与义乌市国有资产投资控股有限公司签定的〈非果真刊行股票收购资产协议〉的议案》。
本议案涉及关联买卖营业，5名关联董事回避表决，8名非关联董事参加表决。
（本议案赞成票8票，阻挡票0票，弃权票0票）
该议案相干内容详见《浙江中国小商品城团体股份有限公司非果真刊行A 股股票预案的增补通告》。（详见上海证券买卖营业所网站）
四、审议通过《关于评估机构的独立性、评估假设条件的公道性、评估要领与评估目标及评估结论公道性及相干性等意见的议案》。
本议案涉及关联买卖营业，5名关联董事回避表决，8名非关联董事参加表决。
（本议案赞成票8票，阻挡票0票，弃权票0票）
董事局以为：公司本次刊行股票购置资产涉及的评估事项中选聘评估机构的措施正当、有用，所选聘评估机构具有独立性，评估假设条件公道，评估要领与评估目标的相干性同等，出具的资产评估陈诉的评估结论公道。
上海银信汇业资产评估有限公司对本次收购的方针资产出具了评估陈诉，评估陈诉中对评估要领的合用性、评估假设条件及相干参数的公道性、将来收益猜测的审慎性的声名如下：
1、评估要领的合用性判定及选择
一样平常而言，评估可以回收本钱法、市场法和收益法中的一种或多种要领。凭证重置取得资产的评估途径，可以通过本钱法估算土地的取得本钱和工程投入；同时因为本次评估的“义乌国际商贸城三期项目”建成后以出租方法运营，将带来租金收益现金流，以是在土地行使权评估中的假设开拓法要领中的“建成后房地产代价”可以回收收益法。因为本次被评估资产的个别特征（如面积、局限、用途等身分），在被评估资产地址地区无法找到与之相同的可比案例举办较量批改，故不适实用市场法；因此，评估职员综合判定后，选用本钱法和假设开拓法对“义乌国际商贸城三期项目”举办评估。
2、评估相干参数的公道性、将来收益猜测的审慎性的声名
（1）基准地价法中回收的首要参数
①基准地价
凭证义乌市人民当局 2005 年 9 月 29 日发布的“义乌市人民当局关于发布义
乌市基准地价的关照” （义政发【2005】50 号），该基准地价是制止今朝该地域发布的最新的基准地价。
②土地行使年期
按《国有土地行使权证》[义乌国用（2007）第 1－11131 号和第 1－11132
号]所载明的剩余行使年限。
（2）假设开拓法和收益法中回收的首要参数
①租金价值及增添
市场商位的 70%部门凭证当局审定的打算租金。别的部门在商贸城一、二期均匀市场租金基本上思量恰当折扣。租金增添，从审慎原则思量，参照一、二期租金增添的趋势猜测：打算租金第一轮周期（5年）的增添，之后按不增添思量；市场租金第一、二轮周期（共2次、三年1次）的增添，之后按不增添思量。
②出租面积和空置率
凭证义乌市国有资产投资控股有限公司提供的国际商贸城三期项目落成后可出租面积，并按照差异用途恰当思量空置率的影响。
③税金和营运用度
业务税金及附加税率，凭证现行税率程度；营运用度中，从审慎原则思量，打点用度按现行程度稍高思量；其他用度参照行业均匀程度思量。
④收益期
从审慎原则思量，按构筑物耐用年限和土地行使年限孰短思量。
⑤成本化率
按照今朝贸易用途房地产均匀成本化率的区间，思量70%的商位是凭证打算租金出租，风险相对较小，综合思量取该区间近下限值作为折现率。
⑥开拓本钱
建安费按项目工程组测算数据举办公道性说明后确定；专业费和打点费按行业均匀程度团结开拓局限综合思量。
上述评估所回收的参数，按照委托方和资产占据方以及相干部分提供的资料和信息，团结评估职员的独立判定，对本项目涉及资产的评估是公道和审慎的。
3、评估假设条件的公道性声名
1）根基假设
①以委托方提供的所有文件原料真实、有用、精确为假设前提。
②以国度宏观经济政策和地址地域社会经济情形没有产生重大变革为假设前提。
③以策划营业及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有产生足以影响评估结论的重大变革为假设前提。
④以没有思量遇有天然力及其他不行抗力身分的影响，也没有思量非凡买卖营业方法也许对评估结论发生的影响为假设前提。
⑤除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发明的账外资产和欠债、抵押或包管事项、重大期后事项，且资产占据方对列入评估范畴的资产拥有正当权力为假设前提。
2）详细假设：
①本次评估设定的评估基准日“义乌国际商贸城三期”在建工程所涉及土地行使权估价工具近况为“五通一平”，即红线外通路，通上水、通下水、通电、通迅，红线内园地平整。
② 本项目标执业注册资产评估师知晓资产的活动性对估价工具代价也许发生重大影响。因为无法获取足够的行业及相干资产产权买卖营业环境资料，缺乏对资产活动性的说明依据，故本次评估中没有思量资产的活动性对估价工具代价的影响。
上述根基假设和详细假设，是评估职员按照被评估资产所处经济情形、房地产开拓企业的行业特点，和被评估资产的现实环境，以及本次资产买卖营业的特点作出的公道和审慎的预计和判定。
五、审议通过《浙江中国小商品城团体股份有限公司非果真刊行A 股股票预案的增补通告》的议案。
本议案涉及关联买卖营业，5名关联董事回避表决，8名非关联董事参加表决。
（本议案赞成票8票，阻挡票0票，义乌收购二手家电公司义乌二手电器收购，弃权票0票）
该议案相干原料详见《浙江中国小商品城团体股份有限公司非果真刊行A 股股票预案的增补通告》。（详见同日通告，编号：临2008-019）
六、审议通过《关于上次召募资金行使环境声名的议案》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
该议案相干原料详见《浙江中国小商品城团体股份有限公司董事局关于上次召募资金行使环境声名》。（详见同日通告，编号：临2008-019附件）
七、通过了《公司2007年度陈诉及择要》。并声明：本人作为董事已经全文阅读年度陈诉及其择要，并担保本陈诉所载内容不存在任何卖弄记实、误导性告诉可能重大漏掉，并对其内容的真实性、精确性和完备性包袱个体及连带责任。该议案中陈诉择要详见同日的《中国证券报》、《上海证券报》，陈诉正文详见上海证券买卖营业所网站
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
八、通过了《公司2007年度董事局事变陈诉》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
九、通过了《公司2007年度财政决算陈诉》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
十、通过了《公司2008年度财政预算陈诉》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
十一、通过了《公司2007年度利润分派预案》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
【按照浙江天健管帐师事宜所浙天会审[2008]第 628 号《审计陈诉》，2007
年归属母公司股东的净利润362,492,449.06元，按母公司利润举办分派，母公司净利润 228,007,281.47 元，加年头未分派利润 442,449,279.54 元，可供分派利润 670,456,561.01 元，提取 10%法定盈余公积，可供投资者分派的利润
647,655,832.86 元。思量公司今朝正在举办非果真刊行股票收购国际商贸城三期市场的后续投入资金量较大，故提出2007年度股东股利暂不分派。】
十二、通过了《改聘08年度审计机构及提请授权抉择其酬金的议案》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
【公司拟改聘安永华明管帐师事宜所作为本公司2008年度的审计机构，并提请授权董事局抉择其酬金。鉴于浙江天健管帐师事宜全部限公司多年来给以公司的支持和辅佐，公司深表感激。凭证上一年度股东大会的授权，付出给浙江天健管帐师事宜全部限公司 2007 年度的审计用度为 98 万元，近期非果真刊行股票相干专项审计用度为40万元，共计138万元。】
十三、通过了《国际商贸城三期投运后篁园市场等的处理（含管帐预计改观）议案》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
【义乌市市场商业成长局义市贸发告[2008]第 2 号文件明晰了在国际商贸城三期市场开业后，对篁园、宾王市场举办迁居拆建，筹划意见：1、国际商贸城三期市场开业后，篁园市场区块 2008 年 10 月实验拆建，拆建完成后机关宾王市场相干行业。2、新篁园市场开业后，宾王市场区块2009年12月凭证《义乌市都市贸易网点成长法则》要求，实验重建。3、篁园、宾王市场重建后的行业机关方案以市委、市当局发布的政策为准。
为了实验妥当的管帐政策，对因以上牢靠资产处理所带来的管帐预计举办改观：公司对篁园市场（含商城宾馆）、宾王市场相干牢靠资产，按 2007 年 1 月 1
日账面代价（因拆除估量无整理收入故不留残值），别离在2008年9月尾前、2009
年12月尾前按月均匀派销完毕。对上述管帐预计改观公司回收将来合用法核算，响应调减2007年度利润总额48,462,141.48元。】
十四、通过了《对前期资产欠债表相干项目及金额调解的议案》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
2007年头资产欠债表项目变换环境明细表：单元：人民币元
原披露数 2007 年年报披露数差别调解环境及来由
出租房产对应的土地价
投资性房值 9324008.01 元未调
136,772,067.92 146,504,257.67 -9,732,189.75
产入、牢靠资产调解入时
少调解 408181.74 元
出租房产对应的土地价
无形资产 803,676,185.09 794,352,177.08 9,324,008.01 值 9324008.01 元未调
整入投资性房产
装修费 120088724.97
元转列恒久待摊用度、
2,175,607,146.0
牢靠资产 2,055,110,239.29 120,496,906.71 牢靠资产调解入投资性
0
房产时傲喻整
408181.74 元
恒久待摊装修费 120088724.97
3,219,857.48 123,308,582.45 -120,088,724.97
用度元转列恒久待摊用度
房地产公司预收账款确递延所得
2,400,304.40 40,327,135.36 -37,926,830.96 认的递延所得税资产年税资产
初未思量
房地产公司预收账款确
应交税费 43,270,972.76 81,197,803.72 -37,926,830.96 认的递延所得税资产年
初未思量
其他应付款中属应付职应付职工
121,655,434.96 122,942,171.62 -1,286,736.66 工薪酬的项目未调解完薪酬
整
十五、通过了《独立董事年报事变制度》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
该议案相干原料详见《独立董事年报事变制度》（详见上海证券买卖营业所网站）。
十六、通过了《董事局审计委员会年报事变规程》。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
该议案相干原料详见《董事局审计委员会年报事变规程》（详见上海证券买卖营业所网站）。
十七、抉择于2008年4月17日召开公司2008年第一次姑且股东大会。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
【公司拟以向义乌市国有资产投资控股有限公司刊行股票的方法，购置其拥有的义乌国际商贸城三期项目，拟将该事件相干的议案在2008年第一次姑且股东大会审议。】
详见同日的通告及上海证券买卖营业所网站
十八、抉择于2008年5月16日召开2007年度股东大会。
（本议案赞成票13票，阻挡票0票，弃权票0票）
详见同日的通告及上海证券买卖营业所网站
特此通告。
浙江中国小商品城团体股份有限公司董事局
二○○八年三月三十一日
关于浙江中国小商品城团体股份有限公司
义乌国际商贸城三期项目第一阶段
红利猜测考核陈诉（2008 年度及 2009 年度）
审核报告
沪众会字(2008)第2077号
浙江中国小商品城团体股份有限公司：
我们考核了后附的浙江中国小商品城团体股份有限公司（以下简称小商品城公司）体例的义乌国际商贸城三期项目第一阶段2008年度至2009年度的猜测利润表(从2008年10月1日至
2009年12月31日)。我们的考核依据是《中国注册管帐师其他鉴证营业准则第3111号——猜测性财政信息的考核》。小商品城公司打点层对该猜测及其所依据的各项假设认真。这些假设已在猜测利润表附注中披露。
按照我们对支持这些假设的证据的考核，我们没有留意到任何事项使我们以为这些假设没有为猜测提供公道基本。并且，我们以为，该猜测是在这些假设的基本上适当体例的，并凭证猜测利润表附注中体例基本的划定举办了列报。
因为预期事项凡是并非如预期那样产生，而且变换也许重大，现实功效也许与猜测性财政信息存在差别。
本红利猜测考核陈诉仅作为小商品城公司拟实验的向义乌市国有资产投资控股有限公司
（现实节制人）非果真刊行股票并收购其拥有的义乌国际商贸城三期项目土地行使权及在建工程的重大资产重组而向中国证券监视打点委员会等当局有关主管部分报送申报原料之用，不作其他用途行使。
附件 1：义乌国际商贸城三期项目第一阶段 2008年度至 2009年度的猜测利润表
附件 2：义乌国际商贸城三期项目第一阶段 2008年度至 2009年度的猜测利润表附注
上海众华沪银管帐师事宜全部限公司中国注册管帐师沈蓉
中国注册管帐师乔宇晴
中国，上海二〇〇八年三月三十一日
附件 1
义乌国际商贸城三期项目第一阶段
猜测利润表
(2008 年10月 1 日至2009 年12月 31日)
体例单元：浙江中国小商品城团体股份有限公司金额单元：人民币万元
项目 2008年 10-12 月猜测数 2009 年度猜测数
一、业务收入 17,760.55 71,042.20
减：业务本钱 10,009.27 40,330.25
个中：折旧和摊销 6,900.47 27,601.89
业务税金及附加 994.59 3,978.36
贩卖用度 710.42 2,841.69
打点用度 1,155.01 4,696.23
二、业务利润 4,891.26 19,195.67
减：业务外支出 17.76 71.04
三、利润总额 4,873.50 19,124.63
减：所得税用度 1,218.38 4,781.16
四、净利润 3,655.12 14,343.47
法定代表人：主管管帐事变认真人：管帐机构认真人：
金方平吴波成朱碧云附件 2
浙江义乌国际商贸城三期项目第一阶段
猜测利润表附注
重要提醒：公司猜测利润表的体例遵循了审慎性原则，但猜测所依据的各类假设具有不确定性，投资者举办投资决定时不该过度依靠该项资料。
一、项目轮廓
义乌国际商贸城三期第一阶段项目系由义乌市国有资产投资控股有限公司承建，该项目标土地行使权由义乌市国有资产投资控股有限公司拥有，义乌国际商贸城三期项目一阶段估量于 2008 年9 月完工。义乌市国有资产投资控股有限公司拟以该项目定向增发注入浙江中国小商品城团体股份有限公司。
国际商贸城三期第一阶段总构筑面积 1006180 平方米，估量单元面积构筑造价 2333 元/平方米，构筑投资总额 234,741.79 万元；国际商贸城三期 1、2 号地块土地面积 488,553 平方米，估量土地行使权取得价值 31.03 亿元, 契税 9,300 万元, 一阶段项目猜测总建树投资
438,265.81万元。
二、猜测利润表的体例基本
浙江中国小商品城团体股份有限公司(下称“本公司”)董事会参照公司 2005 年度、2006
年度和 2007年度经中国注册管帐师核定的财政报表的基本上，以公司对猜测时代策划前提、策划情形、金融与税收政策和市场环境等方面的公道假设为条件，并充实思量本公司 2008 年度至 2009 年度的项目开拓策划手段、投资打算、开拓打算和营销打算等，解除其他非公司可以节制身分的影响，凭证审慎性原则，体例了义乌国际商贸城三期项目第一阶段的猜测利润表。上述猜测性财政信息反应了打点层对其涵盖时代内该项目标策划成就的预期。其体例和列报所回收的管帐政策切合企业管帐准则的划定，而且与体例本公司汗青财政报表时所行使的管帐政策相同等。
三、猜测利润表的根基假设
上述猜测性财政信息是在打点层确定的假设的基本上体例的。这些假设反应了打点层按照今朝所能获取的信息，对付该猜测性财政信息涵盖时代内的预期将来状况和预期将采纳的动作所作出的判定和最佳预计。
1、公司所遵循的我国现行法令、礼貌、部分规章以及当前社会政治、经济情形不会产生重大变革；
2、公司首要策划地社会经济情形无重大变革；
3、公司现行布局无重大变革；
4、公司策划营业涉及的信贷利率、税收政策以及外汇市场汇价将在正常范畴内
颠簸；
5、公司策划所需资源的价值无重大变革,而且将不会严峻欠缺，公司的正常贩卖价值不会受到有关部分的限定；
6、公司能正常营运，重大项目能定期投入运作；
7、公司高层打点职员无舞弊、违法举动而造成重大倒霉影响；
8、无其他人力不行抗拒及不行预见身分所造成重大倒霉影响。
三、猜测利润表体例声名
（一）税项
1．业务税及附加
本公司按应税业务收入的 5.7%计缴业务税及附加。
2．房产税
本公司自用衡宇按衡宇构筑物资产账面原值 70％的 1.2%；出租衡宇按租金收入的 12％计缴房产税。
3．企业所得税
本公司按应纳税所得额和当期合用之税率计缴所得税，所得税税率为 33%。按照2007 年3
月 16 日第十届世界人民代表大会第五次集会会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》， 2008
年 1 月 1 日起本公司合用的所得税税率将由原33%改观为25%。
（二）猜测利润表项目猜测依据和计较要领
1．主营营业收入
国际商贸城三期项目第一阶段猜测之主营营业收入是按照估量市场业务面积和商位行使费单价，团结本公司收入确认前提猜测的，现实操纵中，本公司会团结宏观市场、政策、地区房地产市场竞争环境和本项目开拓现实，动态调解项目策划计策，也许会导致主营营业收入的调解。
义乌国际商贸城三期项目第一阶段从 2008 年9月尾完成招商并开业。
义乌国际商贸城三期项目第一阶段2008年度三个月主营营业收入猜测数为17,760.55万元；2009 年度主营营业收入猜测数为 71,042.20 万元。
1.1 商位面积简直定：
项目摊位个数/车位数业务面积(平方米)
市场主体 15266 219,830
帮助房 60,865
车位(地下) 4292
车位(地面) 2694
在招商期内，国度政策、礼貌及相干文件对市场商位行使费价值的影响，会直接影响项目商位行使费价值简直定。本项目市场商位凭证内地当局确定的义乌国际商贸城三期一阶段项目指导价面积和投标价面积的比例 70%：30%测算。
1.2 商位行使费单价简直定：
义乌国际商贸城三期项目第一阶段商位行使费单价参考公司义乌国际商贸城二期项目今朝均匀价程度计较并略有上浮。内地当局对义乌国际商贸城二期项目指导均匀价为 1985 元/平方米/年，市场投标均匀价为 4200 元/平方米/年；国际商贸城三期项目第一阶段当局指导均匀价比二期增添了 18%，市场投标均匀价猜测较二期项目增添 8%。
1.3 收入简直定：
参考本公司汗青工程开拓周期和项目地址地施工前提（市场配套等当局身分、气候身分、劳工身分等），义乌国际商贸城三期项目一阶段猜测从 2008年 10 月1 日起开始确认收入。
2．主营营业本钱
主营营业本钱是依据本公司国际商贸城二期前三年本钱程度及猜测时代的策划变换趋势而猜测的。个中职员人为按照职员体例和人为增添打算举办猜测；折旧费按照该项目建成后的牢靠资产的账面原值和猜测时代增减牢靠资产代价以及公司现行折旧政策等举办猜测；无形资产和其他资产摊销按照资产账面原值和猜测时代增减资产代价以及回收的摊销政策等举办猜测。水电费、补缀费、卫生排除费、绿化安详守卫费等按照前三年用度程度和策划打算举办猜测。
3．业务税金及附加
业务税金及附加猜测数是依据应税业务收入等猜测数及税礼貌定的相干税费率举办预
测，按应税业务收入的 5.7%计提。
4．贩卖用度
贩卖用度是依据本公司国际商贸城二期前三年用度程度及猜测时代的贩卖趋势猜测环境而猜测的，首要厦魅招租的告白费支出。
5．打点用度
打点费是依据本公司国际商贸城二期前三年用度程度及猜测时代的策划变换趋势而猜测的。个中人为性用度（首要系为职工缴纳的社保类用度）按照估量的人为支出和划定的计提尺度举办猜测；其他首要为用度性税金、差盘缠、办公费等，系按照前三年该类用度程度和策划打算举办猜测。
6．财政用度
投资建树时代产生利钱举办成本化，策划时代本公司的市场摊位等业务收入首要回收向商户预收的要领，营运资金较量丰裕，根基不会产生借钱用度。
7 ．所得税用度
所得税用度是依据猜测期内的应纳税所得额和递延所得税影响为基本，凭证本公司合用的所得税率计较的。按照 2007 年 3 月 16 日第十届世界人民代表大会第五次集会会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》， 2008 年 1 月 1 日起公司合用的所得税税率将由原 33%改观为
25%。
四. 猜测利润表之核准
本猜测利润表业经本公司董事会核准通过。
浙江中国小商品城团体股份有限公司
二〇〇八年三月三十一日
关于浙江中国小商品城团体股份有限公司
归并红利猜测考核陈诉（2008 年度及 2009 年度）
证券代码：600415 股票简称：小商品城通告编号：临2008-015
审核报告
沪众会字(2008)第2075号
浙江中国小商品城团体股份有限公司：
我们考核了后附的浙江中国小商品城团体股份有限公司（以下简称小商品城公司）体例的2008年度、2009年度的归并猜测利润表(从2008年1月1日至2009年12月31日)。我们的考核依据是《中国注册管帐师其他鉴证营业准则第3111号——猜测性财政信息的考核》。小商品城公司打点层对该猜测及其所依据的各项假设认真。这些假设已在归并猜测利润表附注中披露。
按照我们对支持这些假设的证据的考核，我们没有留意到任何事项使我们以为这些假设没有为猜测提供公道基本。并且，我们以为，该猜测是在这些假设的基本上适当体例的，并凭证猜测利润表附注中体例基本的划定举办了列报。
因为预期事项凡是并非如预期那样产生，而且变换也许重大，现实功效也许与猜测性财政信息存在差别。
本红利猜测考核陈诉仅作为小商品城公司拟实验的向义乌市国有资产投资控股有限公司
（现实节制人）非果真刊行股票并收购其拥有的义乌国际商贸城三期项目土地行使权及在建工程的重大资产重组而向中国证券监视打点委员会等当局有关主管部分报送申报原料之用，不作其他用途行使。
附件 1：小商品城公司 2008 年度、2009 年度归并猜测利润表
附件 2：小商品城公司 2008 年度、2009 年度归并猜测利润表附注
附件 3：小商品城公司关于猜测考核的打点层声明书
上海众华沪银管帐师事宜全部限公司中国注册管帐师沈蓉
中国注册管帐师乔宇晴
中国，上海二〇〇八年三月三十一日
附件 1
浙江中国小商品城团体股份有限公司
2008 年度、2009 年度归并猜测利润表
体例单元：浙江中国小商品城团体股份有限公司金额单元：人民币万元
项目 2007 年度已审实现数 2008 年度猜测数 2009 年度猜测数
一、业务收入 290,618.86 242,520.98 252,777.75
减：业务本钱 183,077.48 121,468.02 127,620.77
业务税金及附加 13,286.72 14,034.05 12,542.55
贩卖用度 16,699.83 16,837.60 17,530.03
打点用度 22,419.28 18,674.42 24,028.70
财政用度 -371.35 -548.96 -351.65
☆ 资产减值丧失 -181.68 - -
加：投资收益 1,136.81 38.00 38.00
二、业务利润 56,825.39 72,093.85 71,445.35
加：业务外收入 1,018.04 - -
减：业务外支出 1,320.72 265.78 276.55
三、利润总额 56,522.71 71,828.07 71,168.80
减：所得税用度 19,077.87 18,377.55 18,239.67
四、净利润 37,444.84 53,450.52 52,929.13
归属于母公司
全部者的净利润 36,249.24 51,946.22 52,520.96
少数股东损益 1,195.60 1,504.30 408.17
法定代表人：主管管帐事变认真人：管帐机构认真人：
金方平吴波成朱碧云附件 2
浙江中国小商品城团体股份有限公司
2008 年度、2009 年度归并猜测利润表附注
重要提醒：公司猜测利润表的体例遵循了审慎性原则，但猜测所依据的各类假设具有不确定性，投资者举办投资决定时不该过度依靠该项资料。一、猜测利润表的体例基本
浙江中国小商品城团体股份有限公司(下称“本公司”)及拟置入的义乌国际商贸城三期第一阶段项目2008年度、2009年度归并猜测利润表，是在董事会参照公司2005年度、2006年度和2007年度经中国注册管帐师核定的财政报表的基本上，以公司对猜测时代策划前提、策划情形、金融与税收政策和市场环境等方面的公道假设为条件，以公司2008年度、2009年度的出产策划打算、营销打算及已签署的贩卖条约、投资打算、财政预算等为依据，在充实思量公司的策划前提、策划情形、将来成长打算以及下列各项假设的条件下，解除其他非公司可以节制身分的影响，凭证审慎性原则体例而成的。上述猜测性财政信息反应了打点层对其涵盖时代内本公司的策划成就的预期，其体例和列报所回收的管帐政策切合企业管帐准则的划定，而且与体例本公司汗青财政报表时所行使的管帐政策相同等。2008年度、2009年度归并猜测利润表已按中国证券监视打点委员会有关红利猜测陈诉体例和披露的类型列报。
二、猜测利润表的根基假设
上述猜测性财政信息是在打点层确定的假设的基本上体例的。这些假设反应了打点层按照今朝所能获取的信息，对付该猜测性财政信息涵盖时代内的预期将来状况和预期将采纳的动作所作出的判定和最佳预计。
1、公司所遵循的我国现行法令、礼貌、部分规章以及当前社会政治、经济情形不会产生重大变革；
2、公司首要策划地社会经济情形无重大变革；
3、公司现行布局无重大变革；
4、公司策划营业涉及的信贷利率、税收政策以及外汇市场汇价将在正常范畴内颠簸；
5、公司策划所需资源的价值无重大变革,而且将不会严峻欠缺，公司的正常贩卖价值不会受到有关部分的限定；
6、公司能正常营运，重大项目能定期投入运作；
7、公司高层打点职员无舞弊、违法举动而造成重大倒霉影响；
8、无其他人力不行抗拒及不行预见身分所造成重大倒霉影响。三、归并猜测利润表架构假设
本公司假界说乌国际商贸城三期第一阶段项目能定期在 2008 年 10 月正式业务，所体例的归并猜测利润表中将义乌国际商贸城三期第一阶段项目自 2008 年 10 月 1 日起纳入猜测范畴。
按照本公司第五届八次董事局（姑且）集会会议决策，本公司拟实验的重大资产重组买卖营业详细方案为：向义乌市国有资产投资控股有限公司（现实节制人）以非果真刊行股票的方法购置其拥有的义乌国际商贸城三期项目标土地行使权和在建工程，股票刊行价值为75.49元/股，拟刊行股份为下限 3,000 万股，上限 5000 万股。
本红利猜测假定本次重大资产重组买卖营业在义乌国际商贸城三期第一阶段项目正式业务之前完成。
四、猜测利润表声名
(一) 公司及国际商贸城三期第一阶段项目根基环境
浙江中国小商品城团体股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经浙江省股份制试点事变和谐小组浙股〖1993〗59 号《关于赞成设立浙江义乌中国小商品城股份有限公司的批复》和浙江省股份制试点事变和谐小组办公室浙股办〖1993〗20 号《关于赞成浙江义乌中国小商品城股份有限公司增进提倡人的批复》核准，由义乌中国小商品城恒大开拓总公司、中信商业公司、浙江省国际信任投资公司、浙江省财政开拓公司、义乌市财政开拓公司和上海申银证券公司等六家单元作为提倡人，以定向召募方法设立的股份有限公司，于 1993 年12 月28
日在浙江省义乌市工商行政打点局挂号注册创立，取得注册号为 14766708-8 的《企业法人业务执照》，原注册名称为浙江义乌中国小商品城股份有限公司。1995 年 9 月 26 日，改名为浙江中国小商品城团体股份有限公司，并于 1997 年 5 月26 日取得浙江省工商行政打点局揭晓的注册号为 14294365-3 的《企业法人业务执照》，1998 年 8 月 26 日注册号改观为
3300001001134。公司股票已于2002 年 5 月 9 日在上海证券买卖营业所挂牌买卖营业。公司现有注册成本 124,968,637 元，股份总数 124,968,637 股（每股面值 1 元），个中有限售前提的股份
49,813,941 股，无穷制前提的股份 75,154,696 股。
本公司属综合类行业。策划范畴：实业投资开拓，市场开拓策划，市场配套处事，金属原料、构筑装饰原料、百货、针纺织品、五金交电化工、办公装备通讯装备（不含无线）、机电装备的贩卖，信息咨询处事；自营和署理内销商品范畴内商品的收支口营业；策划进料加工和“三来一补”营业；策划对销商业和转口商业，含部属分支机构的策划范畴。首要产物或提供的劳务：市场开拓策划及配套处事。
义乌国际商贸城三期第一阶段项目系由义乌市国有资产投资控股有限公司承建，该项目标土地行使权由义乌市国有资产投资控股有限公司拥有，义乌国际商贸城三期项目第一阶段估量于 2008年 9 月完工。义乌市国有资产投资控股有限公司拟以该项目定向增发注入浙江中国小商品城团体股份有限公司。
国际商贸城三期第一阶段项目总构筑面积 1006180 平方米，估量单元面积构筑造价 2333
元/平方米，构筑投资总额 234,741.79 万元；国际商贸城三期 1、2 号地块土地面积 488,553
平方米，估量土地行使权取得价值 31.03 亿元, 契税 9,300 万元, 一阶段项目猜测总建树投资 438,265.81 万元。
(二) 公司回收的首要管帐政策和管帐预计
2.1 体例基本
本公司以一连策划为基本，按照现实产生的买卖营业和事项，凭证《企业管帐准则—根基准则》和其他各项管帐准则的划定举办确认和计量，在此基本上体例财政报表。
2.2 管帐年度
管帐年度为公历 1月 1 日起至12 月31 日止。
2.3 记账本位币
记账本位币为人民币。
2.4 外币折算
外币买卖营业回收凭证体系公道的要领确定的、与买卖营业产生日即期汇率近似的汇率折合人民币记账。
于资产欠债表日，外币钱币性项目回收资产欠债表日的即期汇率折算为人民币，所发生的折算差额除了为购建或出产切合成本化前提的资产而借入的外币专门借钱发生的汇兑差额按成本化的原则处理赏罚外，直接计入当期损益。以汗青本钱计量的外币非钱币性项目，于资产欠债表日回收买卖营业产生日的即期汇率折算。
2.5 现金及现金等价物
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于付出的存款，现金等价物是指持有的限期短、活动性强、易于转换为已知金额现金及代价变换风险很小的投资。
2.6 金融器材
2.6.1 金融器材简直认和终止确认
本公司于成为金融器材条约的一方时确认一项金融资产或金融欠债。
金融资产满意下列前提之一的，终止确认：
(1)收取该金融资产现金流量的条约权力终止；
(2)该金融资产已转移，且切合《企业管帐准则第23号－金融资产转移》划定的金融资产终止确认前提。
金融欠债的现时任务所有或部门已经扫除的，终止确认该金融欠债或其一部门。
2.6.2 金融资产的分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产、应收金钱、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持故意图和持有手段。
(1)以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产
以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产包罗持有目标为短期内出售的金融资产，该资产在资产欠债表中以买卖营业性金融资产列示。
(2)应收金钱
应收金钱是指在活泼市场中没有报价、接纳金额牢靠或可确定的非衍生金融资产，包罗应收账款和其他应收款等。
(3)可供出售金融资产
可供出售金融资产包罗初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被分别为其他类的金融资产。自资产欠债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产欠债表中列示为一年内到期的非活动资产。
(4)持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日牢靠、接纳金额牢靠或可确定，且打点层有明晰意图和手段持有至到期的非衍生金融资产。自资产欠债表日起 12 个月内到期的持有至到期投资在资产欠债表中列示为一年内到期的非活动资产。
2.6.3 金融资产的计量
金融资产于本公司成为金融器材条约的一方时，按公允代价在资产欠债表内确认。以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产，取得时产生的相干买卖营业用度直接计入当期损益。其他金融资产的相干买卖营业用度计入初始确认金额。当某项金融资产收取现金流量的条约权力已终止或与该金融资产全部权上险些全部的风险和酬金已转移至转入方的，终止确认该金融资产。
以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产凭证公允代价举办后续计量，但在活泼市场中没有报价且其公允代价不能靠得住计量的权益器材投资，凭证本钱计量；应收金钱以及持有至到期投资回收现实利率法，以摊余本钱计量。
以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产的公允代价变换计入公允代价变换损益；在资产持偶然代所取得的利钱或现金股利以及在处理时发生的处理损益，计入当期损益。
除减值丧失及外币钱币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允代价计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允代价变换累计额转入当期损益。可供出售债务器材投资在持偶然代按现实利率法计较利钱，计入投资收益；可供出售权益器材投资的现金股利，于被投资单元宣密告放股利时计入投资收益。
2.6.4 金融欠债的分类
金融欠债于初始确认时分类为：以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债、其他金融欠债，以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债，包罗买卖营业性金融欠债和初
始确认时指定为以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债
2.6.5 金融欠债的计量
金融欠债于本公司成为金融器材条约的一方时，按公允代价在资产欠债表内确认。以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债，取得时产生的相干买卖营业用度直接计入当期损益。其他金融欠债的相干买卖营业用度计入初始确认金额。
以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债，该当凭证公允代价后续计量，且不扣除未来结清金融欠债时也许产生的买卖营业用度。
其他金融欠债，回收现实利率法，凭证摊余本钱举办后续计量。
2.6.6 金融器材的公允代价
存在活泼市场的金融资产或金融欠债，回收活泼市场中的报价确定其公允代价。金融器材不存在活泼市场的，本公司回收估值技能确定其公允代价，估值技能包罗参考认识环境并
自愿买卖营业的各方最近举办的市场买卖营业中行使的价值、参照实质上沟通的其他金融器材的当前公允代价、现金流量折现法和期权订价模械寥。
2.6.7 金融资产减值
除以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产外，本公司于资产欠债表日对金融资产的账面代价举办搜查，假若有客观证据表白某项金融资产产生减值的，计提减值筹备。
以摊余本钱计量的金融资产产生减值时，按估量将来现金流量(不包罗尚未产生的将来名誉丧失)现值低于账面代价的差额，计提减值筹备。假若有客观证据表白该金融资产代价已规复，且客观上与确认该丧失后产生的事项有关，原确认的减值丧失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允代价产生较大幅度或非暂且性降落，原直接计入股东权益的因公允代价降落形成的累计丧失计入减值丧失。对已确认减值丧失的可供出售债务器材投资，在期后公允代价上升且客观上与确认原减值丧失后产生的事项有关的，原确认的减值丧失予以转回，计入当期损益。对已确认减值丧失的可供出售权益器材投资，在期后公允代价上升且客观上与确认原减值丧失后产生的事项有关的，原确认的减值丧失予以转回，直接计入股东权益。在活泼市场中没有报价且其公允代价不能靠得住计量的权益器材投资产生的减值丧失，假如在往后时代代价得以规复，也不予转回。
2.7 应收金钱及幻魅账筹备
应收金钱包罗应收账款、其他应收款等。本公司对外贩卖商品或提供劳务形成的应收账款，按从购货方应收的条约或协议价款的公允代价作为初始确认金额。应收金钱回收现实利率法，以摊余本钱减去幻魅账筹备后的净额列示。
对付单项金额重大的应收金钱，当存在客观证据表白本公司将无法按应收金钱的原有条款收回全部金钱时，按照其估量将来现金流量现值低于其账面代价的差额，单独举办减值测试，计提幻魅账筹备。
对付单项金额非重大的应收金钱，与经单独测试后未减值的应收金钱一路按账龄作为名誉风险特性分别为多少组合，按照早年年度与之沟通或相相同的、具有相同名誉风险特性的应收金钱组合的现实丧失率为基本，团结现时环境确定今年度各项组合计提幻魅账筹备的比例，据此计较今年度应计提的幻魅账筹备。
应收金钱账龄计提比例
2 年以内（含 2 年） 5%
2-3 年（含3年） 20%
3 年以上 30%
对有确凿证据表白可收回性存在明明差此外应收金钱，回收个体认定法计提幻魅账筹备。
对付其他应收金钱（包罗应收单据、预付账款、应收利钱、恒久应收款等），当有客观证据表白其产生了减值的，按照其将来现金流量现值低于其账面代价的差额计提幻魅账筹备。
2.8 存货及存货减价筹备
2.8.1 存货包罗在一般勾当、开拓策划进程中为出售或耗用而持有的商品、开拓用土地、开拓产物、意图出售而暂且出租的开拓产物、周转房、库存原料、库存装备和低值易耗品等，以及在开拓进程中的开拓本钱。
2.8.2 存货的核算要领:
(1) 发出原料、装备回收加权均匀法。
(2) 项目开拓时，开拓用土地按开拓产物占地面积计较分摊计入项目标开拓本钱。
(3) 发出开拓产物按构筑面积均匀法核算。
(4) 意图出售而暂且出租的开拓产物和周转房按公司同类牢靠资产的估量行使年限分期均匀派销。
(5) 假如民众配套办法早于有关开拓产物落成的，在民众配套办法落成决算后，按有关开拓项目标构筑面积分派计入有关开拓项目标开拓本钱；假如民众配套办法晚于有关开拓产物落成的，则先由有关开拓产物预提民众配套办法费，待民众配套办法落成决算后再按现实产生数与预提数之间的差额调解有关开拓产物本钱。
2.8.3 资产欠债表日，存货回收本钱与可变现净值孰低计量，凭证单个存货本钱高于可变现净值的差额计提存货减价筹备。产制品、商品和用于出售的原料等直接用于出售的商品存货，在正常出产策划进程中以该存货的预计售价减去预计的贩卖用度和相干税费后的金额确定其可变现净值；必要颠末加工或为开拓产物而持有的原料存货，在正常出产策划进程秩傩淫出产的产制品的预计售价减去至落成时预计将要产生的本钱、预计的贩卖用度和相干税费后的金额确定其可变现净值；资产欠债表日，统一项存货中一部门有条约价值约定、其他部门不存在条约价值的，别离确定其可变现净值，并与其对应的本钱举办较量，别离确定存货减价筹备的计提或转回的金额。
2.8.4 存货的盘存制度除旅馆餐饮鲜活品回收实地皮存制外，别的回收永续盘存制。
2.8.5 包装物、低值易耗品回收一次转销法举办摊销，其他周转原料回收一次转销法举办摊销。
2.9 恒久股权投资
恒久股权投资包罗本公司对子公司的股权投资、本公司对合营企业和联营企业的股权投资以及本公司对被投资单元不具有节制、配合节制或重大影响，而且在活泼市场中没有报价、公允代价不能靠得住计量的恒久股权投资。
2.9.1 子公司
子公司是指本公司可以或许对着实施节制，即有权抉择其财政和策划政策，并能据以从其策划勾当中获取好处的被投资单元。在确定可否对被投资单元实验节制时，被投资单元当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等隐藏表决权身分亦同时予以思量。对子公司投资，在本公司个体财政报表中凭证本钱法确定的金额列示，在体例归并财政报表时按权益法调解后举办归并。
回收本钱法核算的恒久股权投资凭证初始投资本钱计量。被投资单元宣告分配的现金股利或利润，确以为当期投资收益。确认的投资收益，仅限于被投资单元接管投资后发生的累积净利润的分派额，所得到的利润或现金股利高出上述数额的部门作为初始投资本钱的收
回。
2.9.2 合营企业和联营企业
合营企业是指本公司与其他方对着实施配合节制的被投资单元；联营企业是指本公司对其财政和策划决定具有重大影响的被投资单元。
对合营企业和联营企业投资凭证现实本钱举办初始计量，并回收权益法举办后续计量。初始投资本钱大于投资时应享有被投资单元可识别净资产公允代价份额的，其差额包括在初始投资本钱中；初始投资本钱小于投资时应享有被投资单元可识别净资产公允代价份额且经复核两者差额仍存在时，该差额计入当期损益，同时调解恒久股权投资本钱。
回收权益法核算时，本公司按应享有或应分管的被投资单元的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单元产生的净吃亏，以恒久股权投资的账面代价以及其他实质上组成对被投资单元净投资的恒久权益减记至零为限，但本公司负有包袱特殊丧失任务且切合或有事项准则所划定的估量欠债确认前提的，继承确认投资丧失和估量欠债。被投资单元除净损益以外股东权益的其他变换，本公司凭证持股比例计较应享有或包袱的部门直接计入成本公积。被投资单元分配的利润或现金股利于宣告分配时凭证本公司应分得的部门，响应镌汰恒久股权投资的账面代价，可是，现金股利中高出已确认投资收益，但不高出投资后被投资企业实现的账面利润中由本公司凭证持股比例计较享有的份额的部门，确认当期投资收益。本公司与被投资单元之间的买卖营业发生的未实现损益在本公司拥有被投资单元的权益范畴内予以抵销，惟该买卖营业所转让的资产产生减值的，则响应的未实现损益不予抵销。
2.9.3 其他恒久股权投资
除对子公司，合营企业和联营企业的恒久股权投资外，本公司对被投资单元不具有节制、配合节制或重大影响，而且在活泼市场中没有报价、公允代价不能靠得住计量的恒久股权投资，回收本钱法核算。
2.9.4 恒久股权投资减值
当恒久股权投资的可收回金额低于其账面代价时，账面代价减记至可收回金额。
2.10 投资性房地产
投资性房地产包罗已出租、持有并筹备增值后转让的土地行使权以及已出租的构筑物，以现实本钱举办初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相干的经济好处很也许流入本公司且其本钱可以或许靠得住的计量时，计入投资性房地产本钱；不然，在产生时计入当期损益。
本公司回收本钱模式对全部投资性房地产举办后续计量，回收与牢靠资产和无形资产沟通的要领计提折旧或举办摊销。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为牢靠资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或成本增值时，自改变之日起，将牢靠资产或无形资产转换为投资性房地产。产生转换时，以转换前的账面代价作为转换后的入账代价。
对投资性房地产的估量行使寿命、估量净残值和折旧(摊销)要领于每年年度终了举办复核并作恰当调解。
当投资性房地产被处理、可能永世退出行使且估量不能从其处理中取得经济好处时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处理收入扣除其账面代价和相干税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面代价时，账面代价减记至可收回金额。
2.11 牢靠资产
牢靠资产包罗衡宇及构筑物、通用装备、专用装备、运输器材等。购买或新建的牢靠资产按取得时的现实本钱举办初始计量。
与牢靠资产有关的后续支出，在相干的经济好处很也许流入本公司且其本钱可以或许靠得住的计量时，计入牢靠资产本钱；对付被替代的部门，终止确认其账面代价；全部其他后续支出于产生时计入当期损益。
牢靠资产折旧回收年限均匀法并按其入账代价减去估量净残值后在估量行使寿命内计提。对计提了减值筹备的牢靠资产，则在将来时代按扣除减值筹备后的账面代价及依据尚可行使年限确定折旧额。
牢靠资产的估量行使寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
种别估量行使寿命估量净残值率年折旧率(%)
衡宇及构筑物 20-40 4% 4.8-2.4%
通用装备 5-20 4% 19.2-4.8%
专用装备 5-13 4% 19.2-7.38%
运输器材 6 4% 16%
于每年年度终了，对牢靠资产的估量行使寿命、估量净残值和折旧要领举办复核并作恰当调解。
当牢靠资产的可收回金额低于其账面代价时，账面代价减记至可收回金额。
切合持有待售前提的牢靠资产，以账面代价与公允代价减行止理用度孰低的金额列示。公允代价减行止理用度低于原账面代价的金额，确以为资产减值丧失。
当牢靠资产被处理、可能预期通过行使或处理不能发生经济好处时，终止确认该牢靠资产。牢靠资产出售、转让、报废或毁损的处理收入扣除其账面代价和相干税费后的金额计入当期损益。
2.12 在建工程
在建工程按现实产生的本钱计量。现实本钱包罗构筑用度、其他为使在建工程到达预定可行使状态所产生的须要支出以及在资产到达预定可行使状态之前所产生的切合成本化前提的借钱用度。在建工程在到达预定可行使状态时，转入牢靠资产并自次月起开始计提折旧。
当在建工程的可收回金额低于其账面代价时，账面代价减记至可收回金额。
2.13 无形资产
无形资产按本钱举办初始计量。
按照无形资产的条约性权力或其他法定权力、偕行业环境、汗青履历、相干专家论证等综合身分判定，能公道确定无形资产为公司带来经济好处限期的，作为行使寿命有限的无形资产；无法公道确定无形资产为公司带来经济好处限期的，视为行使寿命不确定的无形资产。
对行使寿命有限的无形资产，预计其行使寿命时凡是思量以下身分：(1) 运用该资产出产的产物凡是的寿命周期、可得到的相同资产行使寿命的信息；(2) 技能、工艺等方面的现阶段环境及对将来成长趋势的预计；(3) 以该资产出产的产物或提供劳务的市场需求环境；(4) 此刻或隐藏的竞争者预期采纳的动作；(5) 为维持该资产带来经济好处手段的预期维护支出，以及公司估量付出有关支出的手段；(6) 对该资产节制限期的相干法令划定或相同限定，如特许行使期、租赁期等；(7) 与公司持有其他资产行使寿命的关联性等。
行使寿命有限的无形资产，在行使寿命内凭证与该项无形资产有关的经济好处的预期实现方法体系公道地摊销，无法靠得住确定预期实现方法的，回收直线法摊销。行使寿命不确定的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的行使寿命举办复核，并举办减值测试。
当无形资产的可收回金额低于其账面代价时，账面代价减记至可收回金额。
对行使寿命有限的无形资产的估量行使寿命及摊销要领于每年年度终了举办复核并作恰当调解。
2.14 研究与开拓
本公司按照内部研究开拓项目支出的性子以及研发勾当最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为研究阶段支出和开拓阶段支出。
研究阶段的支出，于产生时计入当期损益；开拓阶段的支出，同时满意下列前提的，确以为无形资产：
(1)完成该无形资产以使其可以或许行使或出售在技能上具有可行性；
(2)打点层具有完成该无形资产并行使或出售的意图；
(3)可以或许证明该无形资产将怎样发生经济好处；
(4)有足够的技能、财政资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开拓，并有手段行使或出售该无形资产；
(5)归属于该无形资产开拓阶段的支出可以或许靠得住地计量。
不满意上述前提的开拓阶段的支出，于产生时计入当期损益。前期已计入损益的开拓支出不在往后时代确以为资产。已成本化的开拓阶段的支出在资产欠债表上列示为开拓支出，
自该项目到达预定可行使状态之日起转为无形资产。
当开拓支出的可收回金额低于其账面代价时，账面代价减记至可收回金额。
2.15 恒久待摊用度
恒久待摊用度包罗策划租入牢靠资产改善及其他已经产生但应由本期和往后各期承担的分摊限期在一年以上的各项用度，按估量受益时代分期均匀派销，并以现实支出减去累计摊销后的净额列示。
2.16 资产减值
在财政报表中单独列示的商誉和行使寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年举办减值测试。牢靠资产、无形资产、以本钱模式计量的投资性房地产及恒久股权投资等，于资产欠债表日存在减值迹象的，举办减值测试。减值测试功效表白资产的可收回金额低于其账面代价的，按其差额计提减值筹备并计入减值丧失。可收回金额为资产的公允代价减行止理用度后的净额与资产估量将来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值筹备按单项资产为基本计较并确认，假如难以对单项资产的可收回金额举办预计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是可以或许独立发生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值丧失一经确认，假如在往后时代代价得以规复，也不予转回。
2.17 资产组
资产组的认定，以资产组发生的首要现金流入是否独立于其他资产可能资产组的现金流入为依据。同时，在认定资产组时，思量公司打点层打点出产策划勾当的方法和对资产的一连行使可能处理的决定方法等。
资产组的可收回金额低于其账面代价的，确认响应的减值丧失。资产组的可收回金额按该资产组的公允代价减行止理用度后的净额与其估量将来现金流量的现值两者之间较高者确定。在归并财政报表中反应的商誉，不包罗子公司归属于少数股东权益的商誉。但对相干的资产组举办减值测试时，将归属于少数股东权益的商誉包罗在内，调解资产组的账面代价，然后按照调解后的资产组账面代价与其可收回金额举办较量。如上述资产组产生减值的，该丧失按比例扣除少数股东权益份额后，确认归属于母公司的商誉减值丧失。
2.18 借钱用度
本公司产生的可直接归属于必要颠末相等长时刻的购建勾当才气到达预定可行使状态之牢靠资产的借钱用度，在资产支出及借钱用度已经产生、为使资产到达预定可行使状态所须要的购建勾当已经开始时，开始成本化并计入该资产的本钱。当购建的资产到达预定可行使状态时遏制成本化，厥后产生的借钱用度计入当期损益。假如资产的购建勾当产生非正常间断，而且间断时刻持续高出3个月，停息借钱用度的成本化，直至资产的购建勾当从头开始。
在成本化时代内，专门借钱(指为购建可能出产切合成本化前提的资产而专门借入的金钱)以专门借钱当期现实产生的利钱用度，减去将尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入或举办暂且性投资取得的投资收益后确定应予成本化的利钱金额；一样平常借钱则按照累计资产支出高出专门借钱部门的资产支出加权均匀数乘以所占用一样平常借钱的成本化率，计较确定一样平常借钱应予成本化的利钱金额。成本化率按照一样平常借钱加权均匀利率计较确定。
借钱存在折价可能溢价的，凭证现实利率法确定每一管帐时代应摊销的折价可能溢价金额，调解每期利钱金额。
2.19 职工薪酬
本公司于职工提供处事的时代确认应付的职工薪酬，并按照职工提供处事的受益工具计入相干资产本钱和用度。职工薪酬首要包罗人为、奖金、补助和津贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、工会经费和职工教诲经费等其他与得到职工提供的处事相干的支出。
2.20 股份付出
以权益结算的涉及职工的股份付出，授予后当即可行权的，凭证授予日权益器材的公允代价计入本钱用度和成本公积（其他成本公积）；授予后须完成守候期内的处事或到达划定业绩前提才可行权的，在守候期内的每个资产欠债表日，以对可行权权益器材数目的最佳预计为基本，凭证权益器材授予日的公允代价，将当期取得的处事计入相干本钱或用度和成本公积。
以现金结算的涉及职工的股份付出，授予后当即可行权的，凭证授予日本公司包袱欠债的公允代价计入相干本钱或用度和响应欠债；授予后须完成守候期内的处事或到达划定业绩前提才可行权的，在守候期内的每个资产欠债表日，以对可行权环境的最佳预计为基本，凭证本公司包袱欠债的公允代价金额，将当期取得的处事计入相干本钱或用度和响应欠债。
2.21 借钱
本公司的借钱按公允代价扣除买卖营业本钱后的金额举办初始计量，并回收现实利率法按摊余本钱举办后续计量。于资产欠债表日起 12 个月(含 12 个月) 内送还的借钱为短期借钱，别的借钱为恒久借钱。
2.22 维修基金核算要领
按照开拓项目地址地的有关划定，维修基金在开拓产物贩卖（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开拓产物的开拓本钱，并同一上缴维修基金打点部分。
2.23 质量担保金核算要领
质量担保金按照条约约定按施工单元工程款的必然比例预留。在开拓产物保修期内产生的维修费，冲减质量担保金；在开拓产物约定的保修期到期后，质量担保金余额退还给施工单元。
2.24 估量欠债
本公司对因产物质量担保、吃亏条约等形成的现时任务，其推行很也许导致经济好处的流出，在该任务的金额可以或许靠得住计量时，确以为估量欠债。对付将来策划吃亏，不确认估量欠债。
估量欠债凭证推行相干现时任务所需支出的最佳预计数举办初始计量，并综合思量与或有事项有关的风险、不确定性和钱币时刻代价等身分。钱币时刻代价影响重大的，通过对相干将来现金流出举办折现后确定最佳预计数；因跟着时刻推移所举办的折现还原而导致的估量欠债账面代价的增进金额，确以为利钱用度。
于资产欠债表日，对估量欠债的账面代价举办复核并作恰当调解，以反该当前的最佳预计数。
2.25 递延所得税资产和递延所得税欠债
☆ 递延所得税资产和递延所得税欠债按照资产和欠债的计税基本与其账面代价的差额(包罗应纳税暂且性差别和可抵扣暂且性差别)计较确认。对付凭证税礼貌定可以或许于往后年度抵减应纳税所得额的可抵扣吃亏，视同可抵扣暂且性差别。对付商誉的初始确认发生的暂且性差别，不确认响应的递延所得税欠债。对付既不影响管帐利润也不影相应纳税所得额(或可抵扣吃亏)的非企业归并的买卖营业中发生的资产或欠债的初始确认形成的暂且性差别，不确认响应的递延所得税资产和递延所得税欠债。于资产欠债表日，递延所得税资产和递延所得税欠债，凭证预期收回该资产或清偿该欠债时代的合用税率计量。
递延所得税资产简直认以本公司很也许取得用来抵扣可抵扣暂且性差别、可抵扣吃亏和税款抵减的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相干的暂且性差别发生的递延所得税资产和递延所得税欠债，予以确认。但本公司可以或许节制暂且性差别转回的时刻且该暂且性差别在可预见的将来很也许不会转回的，不予确认。
2.26 收入确认
收入的金额凭证本公司在一般策划勾当中贩卖商品和提供劳务时，已收或应收据约或协议价款的公允代价确定。收入按扣除增值税、贸易折扣、贩卖折让及贩卖退回的净额列示。
与买卖营业相干的经济好处可以或许流入本公司，相干的收入可以或许靠得住计量且满意下列各项策划勾当的特定收入确认尺度时，确认相干的收入。
2.26.1 贩卖商品
本公司的商品贩卖在商品全部权上的首要风险和酬金已转移给买方，本公司不再对该商品实验继承打点权和现实节制权，与买卖营业相干的经济好处很也许流入企业，而且与贩卖该商品相干的收入和本钱可以或许靠得住地计量时，确认业务收入的实现。
2.26.2 提供劳务
本公司提供的劳务在统一管帐年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的证据时，确认业务收入的实现；劳务的开始和完因素属差异管帐年度的，在劳务条约的总收入、劳务的完成水平可以或许靠得住地确定，与买卖营业相干的价款可以或许流入，已经产生的本钱和为完成劳务将要产生的本钱可以或许靠得住地计量时，按落成百分比法确认业务收入的实现；恒久条约工程在条约功效已经可以或许公道地预见时，按结账时已完成工程进度的百分比法确认业务收入的实现。
2.26.3 让渡资产行使权
本公司让渡资产行使权取得的利钱收入和行使费收入，在与买卖营业相干的经济好处可以或许流入企业，且收入的金额可以或许靠得住地计量时，确认收入的实现。
2.26.4 出租物业收入
按租赁条约、协议约定的承租日期与租金额，在相干租金已经收到或取得了收款的证据确认出租物业收入的实现。
2.26.5 物业打点收入
在物业打点处事已经提供，与物业打点处事相干的经济好处可以或许流入企业，与物业打点相干的本钱可以或许靠得住地计量时，确认物业打点收入的实现。
2.26.6 其他营业收入
按摄影关条约、协议的约定，与买卖营业相干的经济好处可以或许流入企业，与收入相干的本钱可以或许靠得住地计量时，确认其他营业收入的实现。
2.27 企业归并
2.27.1 统一节制下的企业归并
参加所并的企业在归并前后均受统一方或沟通的多方最终节制且该节制并非暂且性的，认定为统一节制下的企业归并。
归并方付出的归并对价和归并方取得的净资产均按账面代价计量。归并方取得的净资产账面代价与付出的归并对价账面代价的差额，调解成本公积。成本公积不敷以冲减的，调解留存收益。
为举办企业归并产生的直接相干用度于产生时计入当期损益。
2.27.2 非统一节制下的企业归并
参加所并的各方在归并前后不受统一方或沟通的多方最终节制的，认定为非统一节制下的企业归并。
购置方的归并本钱和购置方在归并中取得的可识别净资产按购置日的公允代价计量。归并本钱大于归并中取得的被购置方于购置日可识别净资产公允代价份额的差额，确以为商誉；归并本钱小于归并中取得的被购置方可识别净资产公允代价份额的差额，计入当期损益。
为举办企业归并产生的直接相干用度计入企业归并本钱。
2.28 归并财政报表的体例要领
归并财政报表的归并范畴包罗本公司及子公司。
从取得子公司现实节制权之日起，本公司开始将其予以归并；从损失现实节制权之日起遏制归并。公司间全部重大往来余额、买卖营业及未实现利润在归并财政报表体例时予以抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部门作为少数股东权益在归并资产欠债表中股东权益项下单独列示；子公司净利润中不属于母公司所拥有的部门作为少数股东损益在归并利润表中净利润项下单独列示。
子公司与本公司回收的管帐政策或管帐时代纷歧致的，在体例归并财政报表时，凭证本公司的管帐政策或管帐时代对子公司财政报表举办须要的调解。
对付因非统一节制下企业归并取得的子公司，在体例归并财政报表时，以购置日可识别净资产公允代价为基本对其个体财政报表举办调解；对付因统一节制下企业归并取得的子公司，在体例归并财政报表时，视同该企业归并于陈诉期最早时代的期初已经产生，从陈诉期最早时代的期初起将其资产、欠债、策划成就和现金流量纳入归并财政报表，且其归并日前实现的净利润在归并利润表中单列项目反应。
3. 重要管帐政策和管帐预计改观声名
按照义乌市市场商业成长局关于要求明晰篁园、宾王市场拆建筹划的奉告单，国际商贸城三期开业后，篁园市场区块将于 2008 年 10 月实验拆建，宾王市场区块将于 2009 年 12 月实验重建。本公司原对篁园市场、宾王市场相干的衡宇及构筑物按 30年计提折旧，为了实验妥当的管帐政策，经公司董事局五届九次集会会议赞成，将篁园市场（含商城宾馆）、宾王市场相干牢靠资产，按 2007年 1 月1 日账面净值，别离在 2008年 9 月尾前、2009 年 12月尾前按月均匀派销完毕。对上述管帐预计改观，公司回收将来合用法核算。
4.税项
本公司今年度合用的首要税种及其税率列示如下：
(一) 增值税
本公司按应纳税增值额 (应纳税额按应纳税贩卖额乘以合用税率扣除当期允计抵扣的进项税后的余额计较)的 17%税率计缴。出口货品实施“免、抵、退”税政策，退税率别离为 13%、
7%、5%。
(二) 业务税
本公司按应税业务收入的3%、5%或20%的税率计缴。
(三) 土地增值税
本公司按贩卖房产的增值额计较土地增值税，按分级累进税率计缴土地增值税。
(四) 都市维护建树税
本公司按应缴流转税税额的7%计缴。
(五) 教诲费附加
本公司按应缴流转税税额的3%计缴。
(六) 处所教诲附加
本公司按应缴流转税税额的2%计缴。
(七) 房产税
本公司自用衡宇按衡宇构筑物资产账面原值 70％的 1.2%；出租衡宇按租金收入的 12％计缴房产税。
(八) 水利建树基金
本公司按业务收入的1‰计缴。
(九) 企业所得税
本公司按应纳税所得额和当期合用之税率计缴所得税，所得税税率为 33%。按照 2007 年
3 月16 日第十届世界人民代表大会第五次集会会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》， 2008
年 1 月1 日起本公司合用的所得税税率将由原 33%改观为25%。
5.归并财政报表的归并范畴(金额单元为人民币万元)
5.1 本公司节制的子公司
序号本公司持股本公司表决权
子公司名称注册地注册成本策划范畴投资额
比例比例
1 义乌中国小商品城房地产开拓有限公司浙江义乌 5,000 万元房地产开拓、贩卖、租赁等 4500 万元 90% 90%
2 浙江商博置业有限公司浙江杭州 5,000 万元房地产开拓、贩卖 4,500万元 90%[注1] 100
3 义乌中国小商品城物流有限公司浙江义乌 1,500 万元货运 1,500 万元 100%[注2] 100%
百货配送、产物外包装处事、
4 义乌中国小商品城配送有限公司浙江义乌 1,000 万元 1,000万元 100% 100%
署理采购处事
5 义乌市商城工联置业有限公司浙江义乌 1,000 万元房地产开拓 630 万元 63%[注 3] 70%
6 义乌国际商贸城物业有限公司浙江义乌 800 万元市场建树及打点 792 万元 99%[注4] 100%
7 义乌中国小商品城展览有限公司浙江义乌 800 万元会展处事等 780 万元 97.5%[注 5] 100%
日用百货等批发零售、货品
8 浙江义乌中国小商品城商业有限责任公司浙江义乌 500 万元 358 万元 71.6% 71.6%
收支口、技能收支口
9 义乌中国小商品城信息技能有限公司浙江义乌 200 万元计较机软件研制开拓等 120 万元 60% 60%
计划、建造、宣布署理海内
10 浙江义乌中国小商品城告白有限责任公司浙江义乌 200 万元 120 万元 60% 60%
种种告白
房地产品业打点、维修、养
11 义乌市中国小商品城物业处事有限公司浙江义乌 100 万元 54 万元 54%[注 6] 60%
护等
12 江西商城物业打点有限公司江西南昌 50 万元物业打点 21.6 万元 43.2%[注 7] 80%
房地产中介、物业打点咨询、
13 义乌市金桥房地产信息咨询有限公司浙江义乌 10 万元 3.24 万元 32.4%[注 8] 60%
投资打点咨询处事
注 1：本公司子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司持有浙江商博置业有限公司 100%
股权,本公司间接持有其 90%股权。
注 2：本公司持有义乌中国小商品城物流有限公司 60%股权，本公司子公司义乌中国小商品
城配送有限公司持有义乌中国小商品城物流有限公司 40%股权，本公司直接、间接持有其 100%
股权。
注 3：本公司子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司持有义乌市商城工联置业有限公
司 70%股权，本公司间接持有其 63%股权。
注 4：本公司持有义乌国际商贸城物业有限公司 90%股权，子公司义乌中国小商品城房地产
开拓有限公司持有义乌国际商贸城物业有限公司 10%股权，本公司直接、间接持有其 99%的股权。
注 5：本公司持有义乌中国小商品城展览有限公司 75%股权，子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司持有义乌中国小商品城展览有限公司 25%股权，本公司直接、间接持有其 97.5%的股权。
注 6：本公司子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司持有义乌市中国小商品城物业处事有限公司 60%股权, 本公司间接持有其 54%股权。
注 7：本公司孙公司义乌市中国小商品城物业处事有限公司持有江西商城物业打点有限公司
80%股权，本公司间接持有其 43.2%股权。
注 8：本公司孙公司义乌市中国小商品城物业处事有限公司持有义乌市金桥房地产信息咨询有限公司 60%股权, 本公司间接持有其 32.4%股权。
上述子公司均已纳入公司 2007年度归并报表内。
猜测利润表 2008 年、2009 年归并范畴无变换。
(三) 归并猜测利润表分项声名(金额单元：人民币万元)
1．业务收入
1.1 主营营业收入
项目 2007 年度已审数 2008 年度猜测数 2009 年度猜测数
市场策划 97,922.52 112,300.87 152,533.07
商品贩卖 51,448.72 36,000.00 33,800.00
房地产贩卖 105,595.55 59,858.56 27,920.99
旅馆处事 13,872.60 12,293.00 11,390.00
展览告白 7,425.27 6,784.00 7,554.00
其他处事 1,254.20 1,642.28 1,790.23
合计 277,518.86 228,878.71 234,988.29
本公司市场策划收入首要为国际商贸城一期、二期、三期、篁园市场、宾王市场的策划收入。除国际商贸城三期外，猜测是按照今朝市场业务面积和商位行使费单价，团结 2008 年，
2009 年市场策划的变革确定。国际商贸城三期项目第一阶段猜测之主营营业收入是按照估量市场业务面积和商位行使费单价，团结本公司收入确认前提猜测的，个中商位行使费单价参考国际商贸城二期项目今朝均匀价程度计较并略有上浮。内地当局对国际商贸城二期项目指导均匀价为 1985 元/平方米/年，市场投标均匀价为 4200 元/平方米/年，猜测国际商贸城三期项目第一阶段当局指导均匀价比二期增添 18%，市场投标均匀价猜测较二期项目增添 8%。参考本公司汗青工程开拓周期和项目地址地施工前提（市场配套等当局身分、气候身分、劳工身分等），义乌国际商贸城三期项目第一阶段猜测从 2008年 10 月1 日起开始确认收入。
本公司商品贩卖收入首要为自营出口营业，猜测是按照前三年贩卖环境及猜测 2008年、
2009 年出口政策的变革确定；
本公司房地产贩卖猜测收入是按照估量贩卖面积和贩卖单价确定年度贩卖额，团结公司收入确认前提确认；
本公司旅馆处事收入首要为客房收入，餐饮收入，娱乐收入是按照前三年均匀入住率，均匀房价，餐饮收入程度团结市场竞争环境猜测；
本公司展览告白收入首要为义乌市商贸会展及公司市场策划配套的展览及告白收入，猜测是按照每年牢靠的展会项目及团结前三年展会及告白收入环境猜测；
本公司其他处事收入为市场策划配套的相干处事收入。
现实操纵中，公司会团结宏观市场、政策、市场竞争环境动态调解策划计策，也许会导致主营营业收入的调解。
公司 2008 年度主营营业收入猜测数 228,878.71 万元，比 2007 年度核定命镌汰
48,640.15 万元，镌汰 17.53%。个中，市场策划收入增进 14,378.35 万元,首要起因于国际商贸城三期项目一阶段市场将于2008年10月投入运营，估量增进2008年收入16,140.22万元。商品贩卖收入镌汰 15,448.72 万元，首要因为国度外贸出口退税率低落以及人民币一连升值的压力，故猜测外贸出口收入较 2007 年大幅镌汰；房地产贩卖收入镌汰 45,736.99 万元，首要因为 2008 年贩卖的房产局限较小，且新项目处于开工建树阶段，故 2008 年猜测数较 2007
年收入大幅镌汰；旅馆处事收入镌汰 1,579.6万元，首要因为 08 年 10 月拆除篁园市场区块，故位于该区块的商城宾馆较 2007 年镌汰 3 个月收入；展览告白收入和其他处事收入 2008 年较 2007 年无重大颠簸。
公司2009年度主营营业收入猜测数234,988.29万元，比2008年度猜测数增进6,109.58
万元，增进 2.67%。个中，市场策划收入增进 40,232.2 万元，系因为国际商贸城三期市场 2009
年整年策划，收入较 2008 年增进48,420.67 万元,但因为 2008年内篁园市场拆迁，宾王市场中副食物市场迁居又镌汰市场收入 9,600 万元阁下，综合上述身分总体影响为收入增进；商品贩卖收入镌汰 2,200 万元，系因为国度外贸出口退税政策的改变以及人民币一连升值的压力，导致同比 2008 年猜测收入继承镌汰；房地产贩卖收入镌汰 31,937.57 万元，首要系 2009
年的贩卖首要为上年房产项目标尾盘贩卖及估量少量新项目实现贩卖所致；旅馆处事收入镌汰 903 万元，系因为商城旅馆 2008 年10 月拆除及思量到市场竞争加剧的身分，导致同比 2008
年猜测数低落；展览告白收入增进 770 万元，系因为 2009 年国际商贸城三期进入正式运营，
响应的告白收入将有所增添。
1.2 其他营业收入
2007 年度已审数 2008 年度猜测数 2009 年度猜测数
13,100.00 13,642.27 17,789.46
本公司其他营业收入首要为市场附房出租收入、物业打点费收入、停车费收入、租赁收入及其他配套处事收入。2008年 10 月原由为国际商贸城三期项目一阶段市场业务，增进了附房出租收入；2009 年国际商贸城三期项目市场整年策划，附房出租收入较 2008 年增进
4,860.98 万元。
2.业务本钱
2.1 主营营业本钱
项目 2007 年度已审数 2008 年度猜测数 2009 年度猜测数
市场策划 37,688.03 46,730.66 69,195.53
商品贩卖 50,591.26 35,504.00 33,340.00
房地产贩卖 84,171.92 29,649.08 15,736.27
旅馆处事 3,418.34 3,379.50 2,820.00
展览告白 4,094.70 4,586.00 4,894.00
其他处事 987.94 837.08 965.39
合计 180,952.19 120,686.32 126,951.19
主营营业本钱的猜测是按摄影关市场策划本钱、单元产物、处事本钱和猜测贩卖数目举办的。个中：职员人为及福利按照职员体例和人为增添打算举办猜测；折旧费按照上年尾牢靠资产的账面原值和猜测时代增减牢靠资产代价以及公司现行的折旧政策等举办猜测；无形资产和其他资产摊销按照资产账面原值和猜测时代增减资产代价以及公司现行的摊销政策等举办猜测；水电费、补缀费、卫生排除费、绿化安详守卫费等其他用度依汗青资料和策划计
划举办猜测。
房地产贩卖本钱的依据是单元面积分摊本钱和猜测结转面积猜测的。猜测是基于其时的市场价值程度并团结价值变换趋势，以及相干配套尺度、本项目当前阶段的产物开拓计策综合拟定。公司会依据市场竞争环境和当局相干用度尺度和市场原料价值变换，动态调解项
目本钱，也许会导致单元面积主营营业本钱的调解。同时项目开拓计策（进度和贩卖策等）的调解也会引起猜测结算面积的调解，进而引起主营营业本钱的调解。
公司 2008 年度主营营业本钱猜测数为 120,686.32 万元，比 2007 年度核定命镌汰
60,265.87 万元，镌汰 33.3%。个中市场策划本钱增进 9,042.63 万元，首要因为国际商贸城三期市场 2008 年 10 月正式投入业务，当期新增市场策划本钱 10,009.27 万元；商品贩卖本钱镌汰 15,087.26 万元，首要因为同期商品贩卖收入的低落，导致响应商品贩卖本钱降落；房地产贩卖本钱镌汰 54,522.84 万元，首要因为贩卖镌汰，导致本钱同期镌汰；旅馆处事本钱首要因为同期旅馆收入镌汰，导致本钱响应镌汰；展览告白本钱和其他处事本钱较 2007 年无重大颠簸。
公司 2009 年度主营营业本钱猜测数为 126,951.19 万元，比 2008 年度猜测数增进
6,264.87 万元，增进 5.19%。个中市场策划本钱增进 22,464.87 万元，首要因为国际商贸城三期市场 2009 年整年运营，本钱较 2008 年增进 30,320.98 万元；国际商贸城二期装饰工程折旧镌汰 2,507 万元，篁园市场 2008 年已拆迁，故 2009 年同比镌汰本钱 3,274 万元，补缀费较 2008 年镌汰 2,180 万元，上述对 2009 年市场策划本钱总体影响为增进；商品贩卖本钱镌汰 2,164 万元，系因为同期收入猜测降落，导致本钱同期镌汰；房地产贩卖本钱镌汰
13,912.81 万元，首要因为贩卖镌汰，导致本钱同期镌汰；旅馆处事本钱镌汰 559.5 万元，首要因为商城旅馆 2008 年10 月已拆除，导致同比 2008 年猜测本钱镌汰；展览告白本钱和其他处事本钱 2009 年较2008年无重大颠簸。
2.2 其他营业本钱
2007 年度已审数 2008 年度猜测数 2009 年度猜测数
2,125.29 781.70 669.58
本公司其他营业本钱首要为市场附房出租、市场物业打点、停车处事、租赁营业及其他配套处事相干的本钱。2007 年因为有非凡营业收入（中华情晚会），故 2007 年其他营业本钱较大，扣除这一身分后，估量 2008年及 2009 年的其他营业本钱较 2007年无重大颠簸。
3．主营营业毛利率的猜测
项目 2007 年度已审数 2008 年度猜测数 2009 年度猜测数
市场策划 62% 58% 55%
商品贩卖 2% 1% 1%
房地产贩卖 20% 50% 44%
旅馆处事 75% 73% 75%
展览告白 45% 32% 35%
其他处事 21% 49% 46%
合计 35% 47% 46%
公司猜测 2008 年度主营营业毛利率 47%，较 2007 年度核定命进步 12%，2009 年主营营业毛利率 46%，较 2008 年低落 1%。个中市场策划毛利 2008 年较 2007 年低落 3%，2009 年较
2008 年低落3%，首要起因于国际商贸城三期项目牢靠资产和无形资产投入本钱较高，相对毛利率较低，2008 年国际商贸城三期项目运营仅 3个月，因此 2009 年毛利率进一步有所低落；商品贩卖毛利三年较安稳；房地产贩卖因为 2008 年贩卖的房产项目本钱较低，且猜测贩卖住宅配套的商店和车库比例较高，而该部门毛利高于住宅贩卖毛利，故毛利率高于 2007年，2009
年贩卖的 53%为住宅配套的车库，该部门毛利高于住宅而低于商店，别的为贩卖新的房产项目，该房产项目估量毛利为 34%，故2009年毛利较 2008 年有所低落；旅馆处事毛利三年较安稳。
4．业务税金及附加的猜测
2008 年度、2009 年度业务税金及附加猜测数是依据业务收入等猜测数及税礼貌定的相干税费率举办猜测，首要为业务税金及附加和房产贩卖的土地增值税。
5．贩卖用度
本公司贩卖用度的猜测是按照前三年用度程度及猜测时代的变换趋势举办的。个中职员人为及福利按照职员体例和人为增添打算举办猜测，差盘缠、办公费、寒暄应酬费、告白费等按照前三年用度程度和营销打算举办猜测。
本公司贩卖用度2007年度核定命16,699.83万元，2008年度猜测16,837.60万元，2009
年度猜测 17,530.03 万元。个中 2008年度猜测数比 2007 年度核定命增进 137.77 万元，增幅
0.82%，颠簸较小。2009年度猜测数比 2008 年度猜测数增进 692.43 万元，增幅 4.11%，增进缘故起因首要为国际商贸城一期、二期、三期市场运营增进告白费约 3,200万元,虽因为商城宾馆分公司 2008 年 10 月份拆迁，导致 2009 年贩卖用度镌汰 1,161 万元，银都旅馆在 2007 年、
2008年持续两年更新改革之后2009年补缀费猜测镌汰1,500万元,但2009年贩卖用度整体仍为增添趋势。
6．打点用度
本公司打点用度的猜测是按照前三年用度程度及猜测时代的变换趋势举办的。个中打点职员人为按照职员体例和人为增添打算举办猜测，职工福利费、劳动保险费按照估量的人为支出和划定的计提尺度举办猜测，折旧费按照上年尾牢靠资产的账面原值和猜测时代增减牢靠资产代价以及回收的折旧政策等举办猜测，用度性税金、差盘缠、寒暄应酬费、办公费等按照前三年用度程度和策划打算举办猜测。
本公司打点用度 2007 年度核定命 22,419.28 万元，2008 年度猜测 18,674.42 万元，2009
年度猜测 24,028.70 万元。个中 2008年度猜测数比 2007 年度核定命镌汰 3,744.86 万元，降幅 16.70%，镌汰的首要缘故起因是 2007 年人为按工效挂钩计提，2008 年起按猜测发放数计提，因此 2008 年人为较 2007 年大幅降落，虽国际商贸城三期市场 2008 年 10 月正式投入业务，当期新增打点用度 1,155.28 万元，2008 年对职工统筹按划定的计提尺度猜测较 2007 年有较大增添，但 2008 年总体打点用度因为人为计提的大幅低落仍呈镌汰趋势。2009 年度猜测数比
2008 年度猜测数增进 5,354.28 万元，增幅 28.67%，增进缘故起因首要为国际商贸城三期项目整年运营较 2008 年运营 3 个月增进打点用度 3,541.22 万元，且职员人为及相干福利统筹支出按增添打算增进所致。
7．财政用度
本公司财政用度猜测数由猜测的利钱支出（减利钱收入）、汇兑丧失（减汇兑收益）及相干的金融机构手续费组成。个中利钱支出是按照估量借钱金额、利率和限期测算，利钱收入是按照估量存款金额、利率和存期测算。
本公司财政用度 2007 年度-371.35 万元，2008 年度猜测-548.96 万元，2009 年度猜测-351.65 万元。本公司的市场摊位等业务收入首要回收向商户预收的要领，营运资金较量丰裕，根基不会产生借钱用度，财政用度首要为利钱收入。
8.投资收益
本公司投资收益 2007 年度 919.62 万元，2008 年度猜测 38 万元，2009 年度猜测 38 万元。2008 年、2009 年投资收益系本公司对浙江义乌市自来水有限公司投资 178 万元,对义乌市水资源开拓有限公司投资 200 万元，均作为优先股，按每年 10%的牢靠收益率收取的盈利。
9．业务外支出
本公司业务外支出 2007年度 1,320.72 万元，2008 年度猜测265.78 万元，2009 年度猜测 276.55 万元。业务外支出首要是按业务收入的 0.1%计提的水利建树基金。
10．所得税
所得税用度是依据猜测期内的应纳税所得额和递延所得税影响为基本，凭证本公司合用的所得税率计较的。按照 2007 年 3 月 16 日第十届世界人民代表大会第五次集会会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》， 2008 年 1 月 1 日起公司合用的所得税税率将由原 33%改观为
25%。
本公司 2007年度企业所得税 19,077.87 万元，2008 年度猜测18,377.55 万元，2009 年度猜测 18,239.67 万元，个中 2008 年度猜测数比 2007 年度现实数镌汰 700.32 万元，镌汰比例为 3.67%，镌汰缘故起因首要为从 2008 年开始企业所得税的税率由 33%降到 25%；2009 年度猜测数比 2008年度猜测数镌汰 137.88万元，镌汰比例为 0.75%，镌汰缘故起因首要为利润总额镌汰所致。
五. 猜测利润表之核准
本归并猜测利润表业经本公司董事会核准通过。
浙江中国小商品城团体股份有限公司
二〇〇八年三月三十一日
浙江中国小商品城团体股份有限公司
关于猜测考核的打点层声明书
上海众华沪银管帐师事宜全部限公司：
本公司已委托贵管帐师事宜所对本公司体例的2008 年度、2009 年度( 自2008 年 1 月 1
日至2009 年 12 月31 日止) 的猜测利润表及其体例所依据的假设举办考核，并出具考核陈诉。
本公司理睬对上述猜测性财政信息的体例和列报认真，包罗辨认和披露上述猜测性财政信息所依据的假设。
本公司就已知的所有事项，作出如下声明：
1.上述猜测性财政信息反应了打点层对其涵盖时代内本公司的策划成就的预期。其体例和列报所回收的管帐政策切合企业管帐准则和《企业管帐制度》的划定，而且与体例本公司汗青财政报表时所行使的管帐政策相同等。
2.上述猜测性财政信息是在打点层确定的假设的基本上体例的。这些假设反应了打点层按照今朝所能获取的信息，对付该猜测性财政信息涵盖时代内的预期将来状况和预期将采纳的动作所作出的判定和最佳预计。本公司确信上述猜测性财政信息所依据的假设具有充实、恰当的支持性证据，为猜测性财政信息提供了公道的基本，且所依据的重大假设已在该猜测性财政信息的附注中完备、充实披露。
3.本公司已向贵事宜所完备地提供了下列资料，并对这些资料的真实性、正当性和完备性包袱所有责任：
(1)需考核的猜测性财政信息及其所依据的各项根基假设和体例时所选用的管帐政策。
(2)有关猜测数、根基假设以及基本数据的支持性证据。
(3)猜测性财政信息的附注声名。包罗：体例所依据的假设；公司策划情形、市场环境和出产策划环境，以及影响公司将来上述猜测性财政信息涵盖时代内财政状况、策划成就和现金流量的要害身分的资料。包罗：
① 本公司的汗青配景、行业性子、出产策划方法、市场竞争手段、有关法令礼貌及管帐政策的非凡要求；
② 本公司的产物或劳务的市场占据率及营销打算；
③ 本公司出产策划所必要的人、财、物等资源的供给环境和本钱程度；
④ 本公司早年年度的财政状况、策划成就、现金流量状况及其成长趋势；
⑤ 宏观经济的影响等。
4.按照制止今朝所把握的信息，本公司确信上述猜测性财政信息所依据的汗青数据是真实的，猜测所回收的数学和统计学要领、模子是公道的，而且猜测的体例要领是恰当的。
5.上述猜测性财政信息已得到本公司董事会核准。
☆ 6.本公司将确保上述猜测性财政信息和贵管帐师事宜所对其出具的考核陈诉仅供本公司按约定用途行使，因为行使不妥所造成的效果，与贵管帐师事宜以是及签定考核陈诉的注册管帐师无关。
浙江中国小商品城团体股份有限公司
法定代表人：金方平
财政认真人：朱碧云
二〇〇八年三月三十一日义乌国际商贸城三期项目在建工程审计陈诉（截至2007年12月31 日）
上海众华沪银管帐师事宜所
二〇〇八年三月三十一日
中国上海
审计报告
沪众会字(2008)第2078 号
浙江中国小商品城团体股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的义乌市国有资产投资控股有限公司（以下简称义乌国资公司）凭证企业管帐准则体例的义乌国际商贸城三期项目截至2007年12月31日的在建工程明细表及其附注
（以下简称在建工程明细表）。在建工程明细表的体例是义乌国资公司打点层的责任,我们的责任是在实验审计事变的基本上对在建工程明细表颁发审计意见。
我们凭证中国注册管帐师审计准则的划定执行了审计事变。中国注册管帐师审计准则要求我们遵守职业道德类型，打算和实验审计事变以对在建工程明细表是否不存在重大错报获取公道担保。审计事变涉及实验审计措施，以获取有关在建工程明细表金额和披露的证据。选择的审计措施取决于我们的判定，包罗对因为舞弊或错误导致的在建工程明细表及其附注重大错报风险的评估。在举办风险评估时，我们思量与在建工程明细表体例相干的内部节制，以计划适当的审计措施，但目标并非对内部节制的有用性颁发意见。审计事变还包罗评价打点层选用管帐政策的适当性和作出管帐预计的公道性，以及评价在建工程明细表的总体列报。我们信托，我们获取的审计证据是充实、恰当的，为颁发审计意见提供了基本。
我们以为，义乌国资公司在建工程明细表已经凭证企业管帐准则体例，在全部重大方面公允反应了义乌国资公司义乌国际商贸城三期项目截至2007年12月31日的在建工程环境。
上海众华沪银管帐师事宜全部限公司中国注册管帐师沈蓉
中国，上海中国注册管帐师乔宇晴
二〇〇八年三月十一日附注 1
在建工程明细表
2007年 12月 31 日
体例单元：义乌市国有资产投资控股有限公司金额单元：人民币元
项目金额
土地用度 993,195,900.01
土建工程 200,874,612.00
土石方工程 46,423,156.00
水电安装 773,840.00
消防工程 4,777,861.00
暖通工程 6,406,600.00
钢布局 6,600,000.00
自动开启天窗 4,081,240.00
三期市场东青溪改革工程 3,963,399.00
工程直接费 18,754,036.10
工程间接费 4,333,337.75
财政用度 3,523,140.45
三期办公用房工程 1,663,493.00
合计 1,295,370,615.31
附注2
在建工程明细表附注
一、在建工程项目轮廓
义乌国际商贸城三期项目系由义乌市国有资产投资控股有限公司承建，该项目标土地行使权由义乌市国有资产投资控股有限公司拥有，土地为稠城国际商贸城三期市场 1号、2 号地块，土地行使权证别离为义乌国用（2007）第1-11131 号土地证（一阶段土地），义乌国用（2007）第 1-11132号土地证（二阶段土地）。地块四至范畴为，西至福田路，连通国际商贸城二期工程，东至 37 省道（东风大道），北至诚信大道，南至银海路。义乌国资公司持有建树用地筹划容许证，编号（2007）浙规证 A0730316 号。
义乌国资公司今朝在建的为义乌国际商贸城三期项目第一阶段，公司持有建树工程筹划容许证，编号（2007）浙规证 B0730652 号（一阶段），建树局限总构筑面积 1006180平方米；持有构筑工程施工容许证（一阶段）。义乌国际商贸城三期项目第一阶段估量于 2008 年 9 月完工。
二、在建工程明细声名
1．土地用度中包罗土地出让金 963,800,000 元，契税 28,914,000 元，条约印花税
481,900.01 元。个中义乌国用（2007）第 1-11132 号土地（二阶段土地）已作为投资控股有限公司建树银行义乌支行 1.5 亿元借钱的抵押。
2．工程直接用度明细：
计划费 10,838,000.00
咨询费 908,000.00
监理费 514,490.00
质检费 1,582,941.20
白蚁防治费 1,047,778.00
项目论证费 76,200.00
招标费 1,080,968.50
防雷检测费 1,050,000.00
水土保持方案费 306,000.00
评估费 416,000.00
地质勘测评估费 72,000.00
其他 861,658.40
18,754,036.10
3．工程间接用度
人为 1,027,513.70
差盘缠 209,426.15
营业招待费 946,879.50
水电费 456,851.85
告白费 788,802.00
其他 903,864.55
4,333,337.75
4．财政用度
借钱利钱 3,522,588.24
手续费 552.21
3,523,140.45
浙江中国小商品城团体股份有限公司
备考财政陈诉（2007 年度）
证券代码：600415 股票简称：小商品城通告编号：临2008-015
审计报告
浙天会审〔2008〕717号
浙江中国小商品城团体股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的浙江中国小商品城团体股份有限公司（以下简称小商品城公司）备考归并财政报表，包罗2007年12月31日的备考归并资产欠债表和2007
年度的备考归并利润表，以及备考归并财政报表附注。这些备考归并财政报表的体例是小商品城公司打点层的责任，我们的责任是在实验审计事变的基本上对这些备考归并财政报表颁发审计意见。
我们凭证中国注册管帐师审计准则的划定执行了审计事变。中国注册管帐师审计准则要求我们遵守职业道德类型，打算和实验审计事变以对这些备考归并财政报表是否不存在重大错报获取公道担保。审计事变涉及实验审计措施，以获取有关财政报表金额和披露的审计证据。选择的审计措施取决于注册管帐师的判定，包罗对因为舞弊或错误导致的财政报表重大错报风险的评估。在举办风险评估时，我们思量与备考归并财政报表体例相干的内部节制，以计划适当的审计措施，但目标并非对内部节制的有用性颁发意见。审计事变还包罗评价打点层选用管帐政策的适当性和作出管帐预计的公道性，以及评价备考归并财政报表的总体列报。我们信托，我们获取的审计证据是充实、恰当的，为颁发审计意见提供了基本。
我们以为，小商品城公司上述备考归并财政报表已经凭证后附备考归并财政报表附注三披露的体例基本和根基假设体例，在全部重大方面公允反应了小商品城公司2007年12月31日的备考财政状况和2007年度的备考策划成就。
小商品城公司上述备考归并财政报表系为了顺应小商品城公司向义乌市国有资产投资控股有限公司非果真刊行股票，收购其所拥有的义乌国际商贸城三期土地行使权及在建工程项目之目标，按照中国证监会《关于上市公司重大购置、出售、置换资产多少题目的关照》（证监公司字〔2001〕105 号）的划定而体例的，不合用于其他目标。因此，本陈诉仅供小商品城公司向中国证券监视打点委员会报送非果真刊行股票原料行使，未经本管帐师事宜所书面承认，不得用于其他目标。
为了更好地领略小商品城公司备考财政状况和备考策划成就，上述备考归并财政报表该当与小商品城公司已审计财政报表及其审计陈诉和相干资产评估陈诉书一并阅读。
浙江天健管帐师事宜全部限公司中国注册管帐师翁伟
中国·杭州中国注册管帐师胡燕华
陈诉日期：2008年3月31日
备考归并资产欠债表
汇合01 表
体例单元：浙江中国小商品城团体股份有限公司 2007 年 12 月31 日单元：人民币元
资产期末数期初数欠债和股东权益期末数期初数
活动资产：活动欠债：
钱币资金 849,352,009.71 518,557,792.65 短期借钱
结算备付金向中央银行借钱
拆出资金接收存款及同业存放
买卖营业性金融资产 4,727,943.40 拆入资金
应收单据买卖营业性金融欠债
应收账款 51,011,359.69 33,434,292.94 应付单据
预付金钱 595,362,713.93 36,984,516.22 应付账款 294,664,090.66 401,303,422.08
应收保费预收金钱 2,366,886,706.30 2,983,958,989.17
应收分保账款卖出回购金融资产款
应收分保条约筹备金应付手续费及佣金
应收利钱应付职工薪酬 184,392,785.50 122,942,171.62
其他应收款 22,066,929.03 99,387,750.90 应交税费 73,118,169.63 81,197,803.72
买入返售金融资产应付利钱
存货 412,333,697.72 1,191,294,517.50 其他应付款 320,574,654.58 282,648,270.92
一年内到期的非活动资产应付分保账款
其他活动资产保险条约筹备金
活动资产合计 1,930,126,710.08 1,884,386,813.61 署理交易证券款
署理承销证券款
一年内到期的非活动欠债
其他活动欠债 2,088,226.45 2,088,226.45
活动欠债合计 3,241,724,633.12 3,874,138,883.96
非活动欠债：
非活动资产：恒久借钱
发放贷款及垫款应付债券
可供出售金融资产恒久应付款
持有至到期投资专项应付款
恒久应收款估量欠债
恒久股权投资 11,783,549.20 11,783,549.20 递延所得税欠债
投资性房地产 144,445,995.05 146,504,257.67 其他非活动欠债
牢靠资产 1,866,452,501.81 2,055,110,239.29 非活动欠债合计
在建工程 304,098,321.00 103,300.00 欠债合计 3,241,724,633.12 3,874,138,883.96
工程物资股东权益：
牢靠资产整理股本 170,100,443.00 124,968,637.00
出产性生物资产成本公积 3,707,458,373.19 345,590,179.19
油气资产减：库存股
无形资产 3,877,066,052.80 794,352,177.08 盈余公积 196,704,878.24 173,904,150.09
开拓支出一样平常风险筹备
商誉未分派利润 853,022,450.52 513,330,729.61
恒久待摊用度 45,186,166.37 123,308,582.45
归属于母公司股东权益合
递延所得税资产 24,807,950.34 40,327,135.36 4,927,286,144.95 1,157,793,695.89
计
其他非活动资产少数股东权益 34,956,468.58 23,943,474.81
非活动资产合计 6,273,840,536.57 3,171,489,241.05 股东权益合计 4,962,242,613.53 1,181,737,170.70
资产总计 8,203,967,246.65 5,055,876,054.66 欠债和股东权益总计 8,203,967,246.65 5,055,876,054.66
备考归并利润表
汇合01 表
体例单元：浙江中国小商品城团体股份有限公司 2007 年 12 月31 日单元：人民币元
项目本期数上年同期数
一、业务总收入 2,906,188,617.22 1,887,670,950.28
个中：业务收入 2,906,188,617.22 1,887,670,950.28
二、业务总本钱 2,349,302,738.97 1,442,220,504.26
个中：业务本钱 1,830,774,819.32 1,042,686,173.27
业务税金及附加 132,867,194.85 83,268,108.44
贩卖用度 166,998,280.04 134,838,431.78
打点用度 224,192,785.80 177,833,020.53
财政用度 -3,713,492.16 -779,734.00
资产减值丧失 -1,816,848.88 4,374,504.24
加：公允代价变换收益（丧失以“-”号填列） 1,972,814.66
投资收益（丧失以“-”号填列） 11,368,109.98 11,375,006.70
个中：春联营企业和合营企业的投资收益 10,350,560.93
三、业务利润（吃亏以“-”号填列） 568,253,988.23 458,798,267.38
加：业务外收入 10,180,472.44 207,803.15
减：业务外支出 13,207,246.41 3,634,358.27
个中：非活动资产处理丧失 140,435.97 1,442,825.38
四、利润总额（吃亏总额以“-”号填列） 565,227,214.26 455,371,712.26
减：所得税用度 190,778,771.43 153,037,076.15
五、净利润（净吃亏以“-”号填列） 374,448,442.83 302,334,636.11
归属于母公司股东的净利润 362,492,449.06 301,776,092.10
少数股东损益 11,955,993.77 558,544.01
六、每股收益：
（一）根基每股收益 2.13 2.41
（二）稀释每股收益 2.13 2.41
浙江中国小商品城团体股份有限公司
备考归并财政报表附注
2007 年度
金额单元：人民币元
一、备考归并配景先容
按照上市公司浙江中国小商品城团体股份有限公司（以下简称公司或本公司）2008 年 3
月 4 日第五届八次董事局(姑且)集会会议审议通过的《关于非果真刊行 A 股股票预案的议案》和
《关于非果真刊行股票收购资产暨重大资产重组(关联买卖营业)的议案》，本公司拟向义乌市国有资产投资控股有限公司非果真刊行股票，并收购其拥有的义乌国际商贸城三期土地行使权及在建工程项目(以下简称方针资产)。按照中国证监会《关于上市公司重大购置、出售、置换资产多少题目的关照》（证监公司字〔2001〕105 号）的相干划定，前述资产购置事项已组成重大资产购置举动，本公司需对方针资产举办备考归并，并体例备考归并财政报表。
二、本公司及方针资产根基环境
(一)本公司
本公司系经浙江省股份制试点事变和谐小组浙股〔1993〕59 号文核准，由义乌中国小商品城恒大开拓总公司、中信商业公司、浙江省国际信任投资公司、浙江省财政开拓公司、上海申银证券公司、义乌市财政开拓公司提倡设立，于 1993年 12 月 28日在浙江省义乌市工商行政打点局挂号注册创立，取得注册号为 14766708-8 的《企业法人业务执照》，原注册名称为浙江义乌中国小商品城股份有限公司，1995年 9 月26 日改名为浙江中国小商品城团体股份有限公司。现注册号为 330000000005028，现有注册成本 124,968,637 元，股份总数
124,968,637 股（每股面值 1 元）。个中，有限售前提的畅通股份 A 股 49,813,941 股；无穷售前提的畅通股份 A 股 75,154,696 股。公司股票已于 2002 年 5 月 9 日在上海证券买卖营业所挂牌买卖营业。
本公司属综合类行业。策划范畴：实业投资开拓，市场开拓策划，市场配套处事，金属原料、构筑装饰原料、百货、针纺织品、五金交电化工、办公装备通讯装备（不含无线）、机电装备的贩卖，信息咨询处事。自营和署理内销商品范畴内商品的收支口营业。策划进料加工和“三来一补”营业，策划对销商业和转口商业，含部属分支机构的策划范畴。首要产物或提供的劳务：市场开拓策划及配套处事。
(二)方针资产
义乌国际商贸城三期项目由本公司第一大股东之控股股东义乌市国有资产投资控股有限公司拥有并承建，该项目分两阶段建树，个中一阶段于 2007 年 8 月开始施工，估量于 2008
年 10 月落成并投入行使，拟于 2008 年 8 月开始招商。二阶段于一阶段落成后择机建树。土地面积：一阶段 311,106 平方米，二阶段 177,447 平方米。
上海银信汇业资产评估有限公司已对方针资产以2007年12月31日为基准日举办了评估，并于 2008 年3 月18 日出具了沪银信汇业评报字(2008)第 1053 号《义乌市国有资产投资控股有限公司部门资产评估陈诉书》。按照该评估陈诉书，方针资产的评估值为人民币叁拾肆亿零柒佰万元（RMB 3,407,000,000.00 元），个中土地行使权 3,103,000,000.00 元，在建工程
304,000,000.00 元。
三、备考归并财政报表的体例基本和根基假设
(一) 本备考归并财政报表系以本公司业经审计的 2007 年度财政报表和方针资产的评估代价为基本，假设本公司已于 2007年 12 月 31日凭证董事会审议通过的《非果真刊行 A 股股票预案》完成向义乌市国有资产投资控股有限公司非果真刊行股票，并办好方针资产收购手续，在简朴汇总的基本上体例而成。
(二) 本备考财政报表系按照董事会审议通过的《非果真刊行 A 股股票预案》，以每股
74.59 元的价值向义乌市国有资产投资控股有限公司非果真刊行下限为 3,000 万股、上限为
5,000 万股的股票，以收购以其所持有的方针资产。
按照方针资产制止 2007 年 12 月 31 日的评估代价 3,407,000,000.00 元和董事会审议通过本次非果真刊行股票的刊行价值 75.49 元，计较非果真刊行的股票为 45,131,806 股，股本溢价为 3,361,868,194 元，非果真刊行股票记入“股本”、“成本公积”之金额系基于此假设而排列。
(三) 本备考归并财政报表基于本备考归并财政报表附注四所披露的各项重要管帐政策和管帐预计而体例，即本公司和方针资产已同等回收该等管帐政策和管帐预计。
本公司自 2007 年1 月1 日起执行财务部 2006 年2月发布的《企业管帐准则》，即本陈诉所载 2007 年度之财政信息按本备考归并财政报表附注四“本备考归并财政报表回收的重要管帐政策和管帐预计”所列各项管帐政策体例。按照中国证券监视打点委员会《果真刊行证券的公司信息披露类型问答第7号——新旧管帐准则过渡时代较量财政管帐信息的体例和披露》
（证禁锢帐字〔2007〕10 号），本陈诉所载较量数据系凭证中国证券监视打点委员会证监发
〔2006〕136 号文划定的原则确定 2007 年 1 月 1 日的资产欠债表期初数，并以此为基本，按照《企业管帐准则第 38号——初次执行企业管帐准则》第五条至第十九条和《企业管帐准则表明第 1 号》，凭证追溯调解的原则，体例可比资产欠债表和可比利润表。
四、本备考归并财政报表回收的重要管帐政策和管帐预计
(一) 遵循企业管帐准则的声明
本公司体例的备考归并财政报表切合企业管帐准则的要求，真实、完备地反应了备考财政状况和备考策划成就等有关信息。
(二) 备考归并财政报表的体例基本
本备考归并财政报表以本公司一连策划为体例基本。
(三) 管帐时代
管帐年度自公历 1 月1日起至 12 月31 日止。
(四) 记账本位币
回收人民币为记账本位币。
(五)管帐计量属性
财政报表项目以汗青本钱计量为主。以公允代价计量且其变换记入当期损益的金融资产和金融欠债、可供出售金融资产、衍生金融器材等以公允代价计量；采购时高出正常名誉前提延期付出的存货、牢靠资产等，以购置价款的现值计量；产生减值丧失的存货以可变现净值计量，其他减值资产按可收回金额（公允代价与现值孰高）计量；盘盈资产等按重置本钱计量。
(六) 现金等价物简直定尺度
现金等价物是指企业持有的限期短（一样平常是指从购置日起 3 个月内到期）、活动性强、易于转换为已知金额现金、代价变换风险很小的投资。
(七) 外币折算
对产生的外币营业，回收凭证体系公道的要领确定的、与买卖营业产生日即期汇率近似的汇率折合人民币记账。对各类外币账户的外币期末余额，外币钱币性项目按资产欠债表日即期汇率折算，产生的差额计入当期损益；以汗青本钱计量的外币非钱币性项目仍回收买卖营业产生日的即期汇率折算；以公允代价计量的外币非钱币性项目，回收公允代价确定日的即期汇率折算，差额作为公允代价变换损益。
(八) 金融器材简直认和计量
1．金融资产和金融欠债的分类
金融资产在初始确认时分别为以下四类：以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产（包罗买卖营业性金融资产和指定为以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收金钱、可供出售金融资产。
金融欠债在初始确认时分别为以下两类：以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债（包罗买卖营业性金融欠债和指定为以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债）、其他金融欠债。
2．金融资产和金融欠债简直认依据和计量要领
公司成为金融器材条约的一方时，确认一项金融资产或金融欠债。初始确认金融资产或金融欠债时，凭证公允代价计量；对付以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产和金融欠债，相干买卖营业用度直接计入当期损益；对付其他类此外金融资产或金融欠债，义乌老板椅收购，相干买卖营业用度计入初始确认金额。
公司凭证公允代价对金融资产举办后续计量，且不扣除未来处理该金融资产时也许产生的买卖营业用度，但下列环境除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收金钱回收现实利率法，按摊余本钱计量；(2) 在活泼市场中没有报价且其公允代价不能靠得住计量的权益器材投资，以及与该权益器材挂钩并须通过交付该权益器材结算的衍生金融资产，凭证本钱计量。
公司回收现实利率法，按摊余本钱对金融欠债举办后续计量，但下列环境除外：(1) 以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债，凭证公允代价计量，且不扣除未来结清金融欠债时也许产生的买卖营业用度；(2) 与在活泼市场中没有报价、公允代价不能靠得住计量的权益器材挂钩并须通过交付该权益器材结算的衍生金融欠债，凭证本钱计量；(3) 不属于指定为以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融欠债的财政包管条约，或没有指定为以公允代价计量且其变换计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款理睬，凭证推行相干现时任务所需支出的最佳预计数与初始确认金额扣除凭证现实利率法摊销的累计摊销额后的余额两项金额之中的较高者举办后续计量。
3．金融资产转移简直认依据和计量要领
☆ 公司已将金融资产全部权上险些全部的风险和酬金转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保存了金融资产全部权上险些全部的风险和酬金的，继承确认所转移的金融资产，并将收到的对价确以为一项金融欠债。公司既没有转移也没有保存金融资产全部权上险些全部的风险和酬金的，别离下列环境处理赏罚：(1) 放弃了对该金融资产节制的，终止确认该金融资产；(2) 未放弃对该金融资产节制的，凭证继承涉入所转移金融资产的水平确认有关金融资产，并响应确认有关欠债。
金融资产整体转移满意终止确认前提的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资产的账面代价；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入全部者权益的公允代价变换累计额之和。金融资产部门转移满意终止确认前提的，将所转移金融资产整体的账面代价，在终止确认部门和未终止确认部门之间，凭证各自的相对公允代价举办分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部门的账面代价；(2) 终止确认部门的对价，与原直接计入全部者权益的公允代价变换累计额中对应终止确认部门的金额之和。
4．首要金融资产和金融欠债的公允代价确定要领
存在活泼市场的金融资产或金融欠债，以活泼市场的报价确定其公允代价；不存在活泼市场的金融资产或金融欠债，回收估值技能（包罗参考认识环境并自愿买卖营业的各方最近举办的市场买卖营业中行使的价值、参照实质上沟通的其他金融器材的当前公允代价、现金流量折现法和期权订价模子等）确定其公允代价；初始取得或源生的金融资产或包袱的金融欠债，以市场买卖营业价值作为确定其公允代价的基本。
5．金融资产的减值测试和减值筹备计概要领
资产欠债表日对以公允代价计量且其变换计入当期损益的金融资产以外的金融资产举办减值测试。对单项金额重大的金融资产单独举办减值测试；对单项金额不重大的金融资产，包罗在具有相同名誉风险特性的金融资产组合中举办减值测试；单独测试未产生减值的金融资产（包罗单项金额重大和不重大的金融资产），包罗在具有相同名誉风险特性的金融资产组合中举办减值测试。
按摊余本钱计量的金融资产，期末有客观证据表白其产生了减值的，按照其账面代价与估量将来现金流量现值之间的差额计较确认减值丧失，短期应收金钱的估量将来现金流量与其现值相差很小的，在确定相干减值丧失时，差池其估量将来现金流量举办折现。在活泼市场中没有报价且其公允代价不能靠得住计量的权益器材投资，或与该权益器材挂钩并须通过交付该权益器材结算的衍生金融资产产生减值时，将该权益器材投资或衍生金融资产的账面代价，与凭证相同金融资产其时市场收益率对将来现金流量折现确定的现值之间的差额，确以为减值丧失。可供出售金融资产的公允代价产生较大幅度降落且预期降落趋势属于非暂且性时，确认其减值丧失，并将原直接计入全部者权益的公允代价累计丧失一并转出计入减值丧失。
(九) 应收金钱幻魅账筹备的计概要领
对付单项金额重大且有客观证据表白产生了减值的应收金钱（包罗应收账款和其他应收款），按照其将来现金流量现值低于其账面代价的差额计提幻魅账筹备；对付单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收金钱（包罗应收账款和其他应收款），按照沟通账龄应收金钱组合的现实丧失率为基本，团结现时环境确定陈诉期各项组合计提幻魅账筹备的比例。确定详细提取比例为：账龄 2 年以内（含 2 年，以下类推）的，按别的额的 5%计提；账龄 2-3 年的，按别的额的 20%计提；账龄 3年以上的，按别的额的 30%计提。对有确凿证据表白可收回性存在明明差此外应收金钱，回收个体认定法计提幻魅账筹备。
对付其他应收金钱（包罗应收单据、预付账款、应收利钱、恒久应收款等），当有客观证据表白其产生了减值的，按照其将来现金流量现值低于其账面代价的差额计提幻魅账筹备。
(十) 存货简直认和计量
1．存货包罗在一般勾当、开拓策划进程中为出售或耗用而持有的商品、开拓用土地、开拓产物、意图出售而暂且出租的开拓产物、周转房、库存原料、库存装备和低值易耗品等，以及在开拓进程中的开拓本钱。
2．存货的核算要领:
(1) 发出原料、装备回收加权均匀法。
(2) 项目开拓时，开拓用土地按开拓产物占地面积计较分摊计入项目标开拓本钱。
(3) 发出开拓产物按构筑面积均匀法核算。
(4) 意图出售而暂且出租的开拓产物和周转房按公司同类牢靠资产的估量行使年限分期均匀派销。
(5) 假如民众配套办法早于有关开拓产物落成的，在民众配套办法落成决算后，按有关开拓项目标构筑面积分派计入有关开拓项目标开拓本钱；假如民众配套办法晚于有关开拓产物落成的，则先由有关开拓产物预提民众配套办法费，待民众配套办法落成决算后再按现实产生数与预提数之间的差额调解有关开拓产物本钱。
3．资产欠债表日，存货回收本钱与可变现净值孰低计量，凭证单个存货本钱高于可变现净值的差额计提存货减价筹备。产制品、商品和用于出售的原料等直接用于出售的商品存货，在正常出产策划进程中以该存货的预计售价减去预计的贩卖用度和相干税费后的金额确定其可变现净值；必要颠末加工或为开拓产物而持有的原料存货，在正常出产策划进程秩傩淫出产的产制品的预计售价减去至落成时预计将要产生的本钱、预计的贩卖用度和相干税费后的金额确定其可变现净值；资产欠债表日，统一项存货中一部门有条约价值约定、其他部门不存在条约价值的，别离确定其可变现净值，并与其对应的本钱举办较量，别离确定存货减价筹备的计提或转回的金额。
4．存货的盘存制度除旅馆餐饮鲜活品回收实地皮存制外，别的回收永续盘存制。
5．包装物、低值易耗品和其他周转原料回收一次转销法举办摊销。
(十一) 恒久股权投资简直认和计量
1．恒久股权投资初始投资本钱简直定：
(1) 统一节制下的企业归并形成的，归并方以付出现金、转让非现金资产、包袱债务或刊行权益性证券作为归并对价的，在归并日凭证取得被归并方全部者权益账面代价的份额作为其初始投资本钱。恒久股权投资初始投资本钱与付出的归并对价的账面代价或刊行股份的面值总额之间的差额调解成本公积；成本公积不敷冲减的，调解留存收益。
(2) 非统一节制下的企业归并形成的，在购置日凭证付出的归并对价的公允代价和各项直接相干用度作为其初始投资本钱。
(3) 除企业归并形成以外的：以付出现金取得的，凭证现实付出的购置价款作为其初始投资本钱；以刊行权益性证券取得的，凭证刊行权益性证券的公允代价作为其初始投资本钱；投资者投入的，凭证投资条约或协议约定的代价作为其初始投资本钱（条约或协议约订代价不公允的除外）。
2．对实验节制的恒久股权投资回收本钱法核算，在体例归并财政报表时凭证权益法举办调解；对不具有配合节制或重大影响，而且在活泼市场中没有报价、公允代价不能靠得住计量的恒久股权投资，回收本钱法核算；短谶有配合节制或重大影响的恒久股权投资，回收权益法核算。
3．资产欠债表日，以本钱法核算的、在活泼市场中没有报价、公允代价不能靠得住计量的恒久股权投资，有客观证据表白其产生减值的，凭证相同投资其时市场收益率对估量将来现金流量折现确定的现值低于其账面代价之间的差额，计提恒久股权投资减值筹备；其他投资，当存在减值迹象时，按本备考归并财政报表附注四(十六)3 所述要领计提恒久股权投资减值筹备。
4．确定对被投资单元具有配合节制、重大影响的依据：凭证条约约定，与被投资单元相干的重要财政和策划决定必要分享节制权的投资方同等赞成的，认定为配合节制；对被投资单元的财政和策划政策有参加决定的权利，但并不可以或许节制可能与其他方一路配合节制这些政策的拟定的，认定为重大影响。
(十二) 投资性房地产简直认和计量
1．投资性房地产包罗已出租的土地行使权、持有并筹备增值后转让的土地行使权、已出租的构筑物。
2．投资性房地产凭证本钱举办初始计量，回收本钱模式举办后续计量。
3．对本钱模式计量的投资性房地产，回收与牢靠资产和无形资产沟通的要领计提折旧或举办摊销。
4．以本钱模式计量的投资性房地产，在资产欠债表日有迹象表白投资性房地产产生减值的，按本备考归并财政报表附注四(十六)3 所述要领计提投资性房地产减值筹备。
(十三) 牢靠资产简直认和计量
1．牢靠资产是指同时具有下列特性的有形资产：(1) 为出产商品、提供劳务、出租或策划打点持有的；(2) 行使寿命高出一个管帐年度。
2．牢靠资产同时满意下列前提的予以确认：(1) 与该牢靠资产有关的经济好处很也许流入企业；(2) 该牢靠资产的本钱可以或许靠得住地计量。与牢靠资产有关的后续支出，切合上述确认前提的，计入牢靠资产本钱；不切合上述确认前提的，产生时计入当期损益。
3．牢靠资产凭证本钱举办初始计量。
4．牢靠资产折旧回收年限均匀法。种种牢靠资产的行使寿命、估量净残值和年折旧率如下：
牢靠资产种别行使寿命（年) 估量净残值年折旧率(%)
衡宇及构筑物 20-40 原价的 4% 4.8-2.4
通用装备 5-20 原价的 4% 19.2-4.8
专用装备 5-13 原价的 4% 19.2-7.38
运输器材 6 原价的 4% 16
5．因开工不敷、天然灾难等导致持续 6 个月停用的牢靠资产确以为闲置牢靠资产（季候性停用除外）。闲置牢靠资产回收和其他同种别牢靠资产同等的折旧要领。
6．资产欠债表日，有迹象表白牢靠资产产生减值的，按本备考归并财政报表附注四(十六)3 所述要领计提牢靠资产减值筹备。
(十四) 在建工程简直认和计量
1．在建工程同时满意经济好处很也许流入、本钱可以或许靠得住计量则予以确认。在建工程按制作该项资产到达预定可行使状态前所产生的现实本钱计量。
2．在建工程到达预定可行使状态时，按工程现实本钱转入牢靠资产。已到达预定可行使状态但尚未治理完工结算的，先按预计代价转入牢靠资产，待治理完工决算后再按现实本钱调解原暂估代价，但不再调解原已计提的折旧。
3．资产欠债表日，有迹象表白在建工程产生减值的，按本备考归并财政报表附注四(十六)3 所述要领计提在建工程减值筹备。
(十五) 无形资产简直认和计量
1．无形资产按本钱举办初始计量。
2．按照无形资产的条约性权力或其他法定权力、偕行业环境、汗青履历、相干专家论证等综合身分判定，能公道确定无形资产为公司带来经济好处限期的，作为行使寿命有限的无形资产；无法公道确定无形资产为公司带来经济好处限期的，视为行使寿命不确定的无形资产。
3．对行使寿命有限的无形资产，预计其行使寿命时凡是思量以下身分：(1) 运用该资产出产的产物凡是的寿命周期、可得到的相同资产行使寿命的信息；(2) 技能、工艺等方面的现阶段环境及对将来成长趋势的预计；(3) 以该资产出产的产物或提供劳务的市场需求环境；
(4) 此刻或隐藏的竞争者预期采纳的动作；(5) 为维持该资产带来经济好处手段的预期维护支出，以及公司估量付出有关支出的手段；(6) 对该资产节制限期的相干法令划定或相同限定，如特许行使期、租赁期等；(7) 与公司持有其他资产行使寿命的关联性等。
4．行使寿命有限的无形资产，在行使寿命内凭证与该项无形资产有关的经济好处的预期实现方法体系公道地摊销，无法靠得住确定预期实现方法的，回收直线法摊销。行使寿命不确定的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的行使寿命举办复核，并举办减值测试。
5．资产欠债表日，搜查无形资产估量给公司带来将来经济好处的手段，按本备考归并财政报表附注四(十六)3 所述要领计提无形资产减值筹备。
6．内部研究开拓项目研究阶段的支出，于产生时计入当期损益。内部研究开拓项目开拓阶段的支出，同时满意下列前提的，确以为无形资产：（1）完成该无形资产以使其可以或许行使或出售在技能上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并行使或出售的意图；（3）无形资产发生经济好处的方法，包罗可以或许证明运用该无形资产出产的产物存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部行使的，可证明其有效性；（4）有足够的技能、财政资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开拓，并有手段行使或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开拓阶段的支出可以或许靠得住地计量。
(十六) 资产减值
1．在资产欠债表日判定资产（除存货、在活泼市场中没有报价且其公允代价不能靠得住计量的权益器材投资、回收公允代价模式计量的投资性房地产、耗损性生物资产、制作条约形成的资产、递延所得税资产、融资租赁中出租人未包管余值和金融资产以外的资产）是否存在也许产生减值的迹象。有迹象表白一项资产也许产生减值的，以单项资产为基本预计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额举办预计的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基本确定其可收回金额。
2．可收回金额按照单项资产、资产组或资产组组合的公允代价减行止理用度后的净额与该单项资产、资产组或资产组组合的估量将来现金流量的现值两者之间较高者确定。
3．单项资产的可收回金额低于其账面代价的，按单项资产的账面代价与可收回金额的差额计提响应的资产减值筹备。资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面代价的，确认其响应的减值丧失，减值丧失金额先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面代价，再按照资产组或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面代价所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面代价；以上资产账面代价的抵减，作为各单项资产（包罗商誉）的减值丧失，计提各单项资产的减值筹备。
4．上述资产减值丧失一经确认，在往后管帐时代不予转回。
(十七) 借钱用度简直认和计量
1．借钱用度成本化简直认原则
公司产生的借钱用度，可直接归属于切合成本化前提的资产的购建可能出产的，予以成本化，计入相干资产本钱；其他借钱用度，在产生时按照其产生额确以为用度，计入当期损益。切合成本化前提的资产是指必要颠末相等长时刻的购建可能出产勾当才气到达预定可行使可能可贩卖状态的牢靠资产、投资性房地产和存货等资产。
2．借钱用度成本化时代
(1) 当同时满意下列前提时，开始成本化：1) 资产支出已经产生；2) 借钱用度已经产生；3) 为使资产到达预定可行使或可贩卖状态所须要的购建可能出产勾当已经开始。
(2) 停息成本化：若切合成本化前提的资产在购建可能出产进程中产生非正常间断，而且间断时刻持续高出 3 个月，停息借钱用度的成本化；间断时代产生的借钱用度确以为当期用度，直至资产的购建可能出产勾当从头开始。
(3) 遏制成本化：当所购建可能出产切合成本化前提的资产到达预定可行使可能可贩卖状态时，借钱用度遏制成本化。
3．借钱用度成本化金额
为购建可能出产切合成本化前提的资产而借入专门借钱的，以专门借钱当期现实产生的利钱用度（包罗凭证现实利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入或举办暂且性投资取得的投资收益后的金额，确定应予成本化的利钱金额；为购建可能出产切合成本化前提的资产占用了一样平常借钱的，按照累计资产支出高出专门借钱的资产支出加权均匀数乘以占用一样平常借钱的成本化率（加权均匀利率），计较确定一样平常借钱应予成本化的利钱金额。在成本化时代内，每一管帐时代的利钱成本化金额不高出当期相干借钱现实产生的利钱金额。外币专门借钱本金及利钱的汇兑差额，在成本化时代内予以成本化。专门借钱产生的帮助用度，在所购建或出产的切合成本化前提的资产到达预定可行使可能可贩卖状态之前产生的，予以成本化；在到达预定可行使可能可贩卖状态之后产生的，计入当期损益。一样平常借钱产生的帮助用度，在产生时计入当期损益。
(十八) 维修基金核算要领
按照开拓项目地址地的有关划定，维修基金在开拓产物贩卖（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开拓产物的开拓本钱，并同一上缴维修基金打点部分。
(十九) 质量担保金核算要领
质量担保金按照条约约定按施工单元工程款的必然比例预留。在开拓产物保修期内产生的维修费，冲减质量担保金；在开拓产物约定的保修期到期后，质量担保金余额退还给施工单元。
(二十) 收入确认原则
1．贩卖商品
贩卖商品在同时满意商品全部权上的首要风险和酬金转移给购货方；公司不再保存凡是与全部权相接洽的继承打点权，也不再对已售出的商品实验有用节制；收入的金额可以或许靠得住地计量；相干的经济好处很也许流入；相干的已产生或将产生的本钱可以或许靠得住地计量时，确认商品贩卖收入的实现。
2．提供劳务
提供劳务买卖营业的功效在资产欠债表日可以或许靠得住预计的（同时满意收入的金额可以或许靠得住地计量、相干经济好处很也许流入、买卖营业的落成进度可以或许靠得住地确定、买卖营业中已产生和将产生的本钱可以或许靠得住地计量），回收落成百分比法确认提供劳务的收入，并按已经产生的本钱占预计总本钱的比例确定提供劳务买卖营业的落成进度。提供劳务买卖营业的功效在资产欠债表日不可以或许靠得住预计的，若已经产生的劳务本钱估量可以或许获得赔偿，按已经产生的劳务本钱金额确认提供劳务收入，并按沟通金额结转劳务本钱；若已经产生的劳务本钱估量不可以或许获得赔偿，将已经产生的劳务本钱计入当期损益，不确认劳务收入。
3．让渡资产行使权
让渡资产行使权在同时满意相干的经济好处很也许流入、收入金额可以或许靠得住计量时，确认让渡资产行使权的收入。利钱收入凭证他人行使本企业钱币资金的时刻和现实利率计较确定；行使费收入按有关条约或协议约定的收费时刻和要领计较确定。
4．房地产贩卖收入
在开拓产物已经落成并验收及格，签署了贩卖条约并推行了条约划定的任务，即开拓产物全部权上的首要风险和酬金转移给买方，公司不再对该项目实验继承打点权和现实节制权，相干的收入已经收到或取得了收款的证据，而且该项目有关的本钱可以或许靠得住地计量时，确认贩卖收入的实现。
分期收款贩卖：在开拓产物已经落成并验收及格，签署了分期收款贩卖条约并推行了条约划定的任务，相干价款已经收到或取得了收款的证据，而且该开拓产物有关的本钱可以或许靠得住地计量时，按条约约定的收款日期和价款确认贩卖收入的实现。
出售自用衡宇：自用衡宇全部权上的首要风险和酬金转移给买方，公司不再对该衡宇实验继承打点权和现实节制权，相干的收入已经收到或取得了收款的证据，而且该衡宇有关的本钱可以或许靠得住地计量时，确认贩卖收入的实现。
代建衡宇和工程营业：代建衡宇和工程签署有不行取消的制作条约，与代建衡宇和工程相干的经济好处可以或许流入企业，代建衡宇和工程的落成水平可以或许靠得住地确定，而且代建衡宇和工程有关的本钱可以或许靠得住地计量时，回收落成百分比法确认业务收入的实现。
5．出租物业收入
按租赁条约、协议约定的承租日期与租金额，在相干租金已经收到或取得了收款的证据确认出租物业收入的实现。
6．物业打点收入
在物业打点处事已经提供，与物业打点处事相干的经济好处可以或许流入企业，与物业打点相干的本钱可以或许靠得住地计量时，确认物业打点收入的实现。
7．其他营业收入
按摄影关条约、协议的约定，与买卖营业相干的经济好处可以或许流入企业，与收入相干的本钱可以或许靠得住地计量时，确认其他营业收入的实现。
(二十一) 企业所得税简直认和计量
1．按照资产、欠债的账面代价与其计税基本之间的差额（未作为资产和欠债确认的项目凭证税礼貌定可以确定其计税基本的，该计税基本与其账面数之间的差额），凭证预期收回该资产或清偿该欠债时代的合用税率计较确认递延所得税资产或递延所得税欠债。
2．确认递延所得税资产以很也许取得用来抵扣可抵扣暂且性差此外应纳税所得额为限。资产欠债表日，有确凿证据表白将来时代很也许得到足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂且性差此外，确认早年管帐时代未确认的递延所得税资产。
3．资产欠债表日，对递延所得税资产的账面代价举办复核，假如将来时代很也许无法得到足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的好处，则减记递延所得税资产的账面代价。在很也许得到足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
(二十二) 归并财政报表的体例要领
母公司将其节制的全部子公司纳入归并财政报表的归并范畴。归并财政报表以母公司和其子公司的财政报表为基本，按照其他有关资料，凭证权益法调解对子公司的恒久股权投资后，由母公司凭证《企业管帐准则第 33 号——归并财政报表》体例。
五、税（费）项
(一)增值税
按 17%的税率计缴。出口货品实施“免、抵、退”税政策，退税率别离为 13%、7%、5%。
(二)业务税
按 3%、5%或20%的税率计缴。
(三)土地增值税
按增值额与扣除项目金额的比率，实施四级超率累进税率（30%～60%）。
(四)都市维护建树税
按应缴流转税税额的 7%计缴。
(五)房产税
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的
12%计缴。
(六)教诲费附加
按应缴流转税税额的 3%计缴。
(七)处所教诲附加
按应缴流转税税额的 2%计缴。
(八)企业所得税
按 33%的税率计缴。
六、备考归并财政报表项目扼要注释
(一) 备考归并资产欠债表项目扼要注释
1. 钱币资金期末数 849,352,009.71
(1) 明细环境
项目期末数期初数
库存现金 459,313.22 265,532.81
银行存款 841,484,690.33 507,875,549.37
其他钱币资金 7,408,006.16 10,416,710.47
合计 849,352,009.71 518,557,792.65
(2) 钱币资金——外币钱币资金
期末数期初数
项目原币及金额汇率折人民币金额原币及金额汇率折人民币金额
银行存款 EUR 597.97 10.6669 6,378.49 EUR 48.38 10.2665 496.69
银行存款 USD 156,064.51 7.3046 1,139,988.82 USD 3686.51 7.8087 28,786.85
小计 1,146,367.31 29,283.54
2．买卖营业性金融资产期末数 0.00
项目期末数期初数
买卖营业性权益器材投资 4,727,943.40
小计 4,727,943.40
3. 应收账款期末数 51,011,359.69
(1) 明细环境
期末数
项目账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
单项金额不重大
3,329,460.45 5.83 3,329,460.45
但名誉风险较大
其他不重大 53,812,797.14 94.17 2,801,437.45 51,011,359.69
合计 57,142,257.59 100.00 6,130,897.90 51,011,359.69
期初数
项目账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
单项金额不重大
3,329,508.02 8.64 3,329,508.02
但名誉风险较大
其他不重大 35,206,563.44 91.36 1,772,270.50 33,434,292.94
合计 38,536,071.46 100.00 5,101,778.52 33,434,292.94
(2) 账龄说明
期末数
账龄账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
1 年以内 51,834,704.19 90.71 2,591,735.22 49,242,968.97
1-2年 1,239,442.41 2.17 61,972.12 1,177,470.29
2-3年 738,650.54 1.29 147,730.11 590,920.43
3 年以上 3,329,460.45 5.83 3,329,460.45
合计 57,142,257.59 100.00 6,130,897.90 51,011,359.69
期初数
账龄账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
1 年以内 34,164,276.97 88.65 1,708,213.86 32,456,063.11
1-2年 962,671.03 2.50 48,133.55 914,537.48
2-3年 79,615.44 0.21 15,923.09 63,692.35
3 年以上 3,329,508.02 8.64 3,329,508.02
合计 38,536,071.46 100.00 5,101,778.52 33,434,292.94
(3) 应收账款——外币应收账款
期末数期初数
币种原币金额汇率折人民币金额原币金额汇率折人民币金额
美元 6,867,689.97 7.3046 50,165,728.15 4,198,296.34 7.8087 32,783,236.63
小计 50,165,728.15 32,783,236.63
(4) 单项金额不重大但按名誉风险特性组合后该组合的风险较大的应收账款简直定组合的依听声名
子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司应收账款中账龄 3 年以上部门 431,764.00
元，原预计难以收回，公司已于早年年度全额计提幻魅账筹备 447,789.00 元，本期转回
16,025.00 元。
子公司浙江义乌中国小商品城商业有限责任公司期末应收账款账龄 3 年以上部门
2,897,696.45 元，预计难以收回，已全额计提幻魅账筹备，个中早年年度计提 2,881,719.02
元，本期计提 15,977.43 元。
4. 预付金钱期末数 595,362,713.93
(1) 账龄说明
期末数期初数
账龄账面余额比例(%)幻魅账筹备账面代价账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
1年以内 588,188,630.00 98.80 588,188,630.00 26,338,529.89 71.22 26,338,529.89
1-2年 2,110,112.05 0.35 2,110,112.05 4,829,806.40 13.06 4,829,806.40
2-3年 2,643,203.80 7.15 2,643,203.80
3年以上 5,063,971.88 0.85 5,063,971.88 3,172,976.13 8.57 3,172,976.13
合计 595,362,713.93 100.00 595,362,713.93 36,984,516.22 100.00 36,984,516.22
(2) 期末，未发明预付金钱存在明明减值迹象，故未计提幻魅账筹备。
5. 其他应收款期末数 22,066,929.03
(1) 明细环境
期末数
项目账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
单项金额重大 15,311,710.00 58.86 765,585.50 14,546,124.50
单项金额不重大 2,450,670.02 9.42 2,450,670.02
但名誉风险较大
其他不重大 8,252,089.76 31.72 731,285.23 7,520,804.53
合计 26,014,469.78 100.00 3,947,540.75 22,066,929.03
期初数
项目账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
单项金额重大 99,744,919.40 93.94 3,900,000.00 95,844,919.40
单项金额不重大
2,449,470.02 2.31 2,449,470.02
但名誉风险较大
其他不重大 3,986,870.49 3.75 444,038.99 3,542,831.50
合计 106,181,259.91 100.00 6,793,509.01 99,387,750.90
(2) 账龄说明
期末数
账龄账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
1 年以内 21,109,456.76 81.14 1,055,472.83 20,053,983.93
1-2年 1,006,300.36 3.87 50,315.02 955,985.34
2-3年 433,299.18 1.67 86,659.84 346,639.34
3 年以上 3,465,413.48 13.32 2,755,093.06 710,320.42
合计 26,014,469.78 100.00 3,947,540.75 22,066,929.03
期初数
账龄账面余额比例(%) 幻魅账筹备账面代价
1 年以内 101,689,235.44 95.77 3,997,215.80 97,692,019.64
1-2年 1,018,391.34 0.96 50,919.57 967,471.77
2-3年 113,453.25 0.11 22,690.65 90,762.60
☆ 3 年以上 3,360,179.88 3.16 2,722,682.99 637,496.89
合计 106,181,259.91 100.00 6,793,509.01 99,387,750.90
(3) 单项金额不重大但按名誉风险特性组合后该组合的风险较大的其他应收款简直定组合的依听声名
本公司应收富春江经济开拓区高桥服务处金钱制止 2002 年尾为 1,350,000.00 元，账龄已 3 年以上，因恒久未能收回，本公司 2002 年度已全额计提幻魅账筹备，至 2007 年 12 月 31
日该余额未变换。
子公司浙江义乌中国小商品城商业有限责任公司期末其他应收款中有 1,100,670.02元，账龄 3 年以上，预计难以收回，已全额计提幻魅账筹备，个中早年年度计提 1,099,470.02 元，本期计提 1,200.00 元。
6. 存货期末数 412,333,697.72
(1) 明细环境
期末数期初数
项目账面余额减价筹备账面代价账面余额减价筹备账面代价
原原料 219,411.26 219,411.26 784,203.50 784,203.50
开拓本钱 309,147.64 309,147.64 171,975,204.87 171,975,204.87
库存商品 6,246,156.23 6,246,156.23 6,246,156.23 6,246,156.23
开拓产物 403,093,255.28 403,093,255.28 1,009,879,763.78 1,009,879,763.78
低值易耗品 2,465,727.31 2,465,727.31 2,409,189.12 2,409,189.12
合计 412,333,697.72 412,333,697.72 1,191,294,517.50 1,191,294,517.50
(2) 存货——开拓本钱
项目名称开工时刻估量完工时刻估量总投资期初数期末数
荷塘雅居 2005.12 2007.12 25,458万元 171,975,204.87
嘉和广场前期筹建 261,231.24
杭州项目前期筹建 47,916.40
小计 171,975,204.87 309,147.64
(3) 存货——开拓产物
项目名称完工时刻期初数本期增进本期镌汰期末数
名仕故里 2005.8 30,655,172.67 30,655,172.67
世纪村一期 2005.8 25,323,027.86 -774,697.50[注] 7,217,419.20 17,330,911.16
世纪村二期 2006.12 225,011,381.95 -4,755,983.12[注] 168,658,434.89 51,596,963.94
金桥人家 2006.12 728,890,181.30 10,408,460.09 670,224,296.88 69,074,344.51
荷塘雅居 2007.12 234,435,863.00 234,435,863.00
小计 1,009,879,763.78 239,313,642.47 846,100,150.97 403,093,255.28
[注]：世纪村一期、二期本期增进为负数系按照最新资料调解原暂估数。
(4) 期末，未发明存货存在明明减值迹象，故未计提存货减价筹备。
7.恒久股权投资期末数11,783,549.20
(1) 明细环境
期末数期初数
项目账面余额减值筹备账面代价账面余额减值筹备账面代价
其他股权投资 11,783,549.20 11,783,549.20 11,783,549.20 11,783,549.20
合计 11,783,549.20 11,783,549.20 11,783,549.20 11,783,549.20
(2) 本钱法核算的恒久股权投资
被投资持股投资期初本期本期期末
单元名称比例限期数增进镌汰数
义乌市医疗投资公司 11.03% 15 年 8,000,000.00 8,000,000.00
义乌市水资源开拓有限公 10.00% 10 年 2,000,000.00 2,000,000.00
司
浙江义乌市自来水有限公 5.29% 恒久 1,783,549.20 1,783,549.20
司
小计 11,783,549.20 11,783,549.20
(3) 期末，未发明恒久股权投资存在明明减值迹象，故未计提减值筹备。
8. 投资性房地产期末数 144,445,995.05
(1) 明细环境
原价
项目期初数本期增进本期镌汰期末数
衡宇及构筑物 163,165,341.04 10,902,772.39 174,068,113.43
土地行使权 10,129,738.17 10,129,738.17
小计 173,295,079.21 10,902,772.39 184,197,851.60
累计折旧和累计摊销
项目期初数本期增进本期镌汰期末数
衡宇及构筑物 26,187,778.66 12,708,885.93 38,896,664.59
土地行使权 603,042.88 252,149.08 855,191.96
小计 26,790,821.54 12,961,035.01 39,751,856.55
账面代价
项目期初数本期增进本期镌汰期末数
衡宇及构筑物 136,977,562.38 10,902,772.39 12,708,885.93 135,171,448.84
土地行使权 9,526,695.29 252,149.08 9,274,546.21
合计 146,504,257.67 10,902,772.39 12,961,035.01 144,445,995.05
(2) 期末，未发明投资性房地产存在明明减值迹象，故未计提减值筹备。
9. 牢靠资产期末数 1,866,452,501.81
(1) 明细环境
原价
类别期初数本期增进本期镌汰期末数
衡宇及构筑物 1,728,618,103.62 8,405,972.00 1,737,024,075.62
通用装备 237,549,955.15 4,599,214.11 3,784,849.08 238,364,320.18
专用装备 584,448,704.50 6,760,235.76 995,867.90 590,213,072.36
运输器材 11,900,538.09 729,744.00 259,490.00 12,370,792.09
小计 2,562,517,301.36 20,495,165.87 5,040,206.98 2,577,972,260.25
累计折旧
类别期初数本期增进本期镌汰期末数
衡宇及构筑物 223,128,792.54 103,505,277.18 326,634,069.72
通用装备 83,692,628.14 36,904,415.38 3,559,404.79 117,037,638.73
专用装备 194,795,196.98 66,709,017.68 946,476.31 260,557,738.35
运输器材 5,790,444.41 1,748,977.63 249,110.40 7,290,311.64
小计 507,407,062.07 208,867,687.87 4,754,991.50 711,519,758.44
账面代价
类别期初数本期增进本期镌汰期末数
衡宇及构筑物 1,505,489,311.08 8,405,972.00 103,505,277.18 1,410,390,005.90
通用装备 153,857,327.01 4,599,214.11 37,129,859.67 121,326,681.45
专用装备 389,653,507.52 6,760,235.76 66,758,409.27 329,655,334.01
运输器材 6,110,093.68 729,744.00 1,759,357.23 5,080,480.45
合计 2,055,110,239.29 20,495,165.87 209,152,903.35 1,866,452,501.81
(2) 期末，未发明牢靠资产存在明明减值迹象，故未计提减值筹备。
10. 在建工程期末数 304,098,321.00
(1) 明细环境
期末数期初数
工程名称账面余额减值筹备账面代价账面余额减值筹备账面代价
国际商贸城三
304,000,000.00 304,000,000.00
期一阶段工程
零散工程 98,321.00 98,321.00 103,300.00 103,300.00
合计 304,098,321.00 304,098,321.00 103,300.00 103,300.00
(2) 在建工程增减变换环境
工程名称期初数本期本期转入本期其期末数
增进牢靠资产他镌汰
国际商贸城三
304,000,000.00 304,000,000.00
期一阶段工程
零散工程 103,300.00 3,840,353.10 3,845,332.10 98,321.00
合计 103,300.00 307,840,353.10 3,845,332.10 304,098,321.00
(3) 期末，未发此刻建工程存在明明减值迹象，故未计提减值筹备。
11. 无形资产期末数3,877,066,052.80
(1) 明细环境
原价
种类期初数本期增进本期镌汰期末数
土地行使权 841,598,802.48 3,103,000,000.00[注] 3,944,598,802.48
小计 841,598,802.48 3,103,000,000.00 3,944,598,802.48
累计摊销
种类期初数本期增进本期镌汰期末数
土地行使权 47,246,625.40 20,286,124.28 67,532,749.68
小计 47,246,625.40 20,286,124.28 67,532,749.68
账面代价
种类期初数本期增进本期镌汰期末数
土地行使权 794,352,177.08 3,103,000,000.00 20,286,124.28 3,877,066,052.80
小计 794,352,177.08 3,103,000,000.00 20,286,124.28 3,877,066,052.80
[注]：本期增进系方针资产中土地行使权评估代价，思量到本备考财政报表的非凡行使目标，及以免阅读者对本公司备考策划成就发生误解，本备考归并财政报表将方针资产土地行使权模仿计入，但不思量对其举办摊销。
(2) 期末，未发明无形资产存在明明减值迹象，故未计提减值筹备。
12. 恒久待摊用度期末数 45,186,166.37
项目期末数期初数
牢靠资产装修 41,218,748.46 120,088,724.97
告白牌铁架 3,916,063.30 2,939,600.83
L 地块帮助办法 40,944.61 163,778.65
其他 10,410.00 116,478.00
合计 45,186,166.37 123,308,582.45
13. 递延所得税资产期末数 24,807,950.34
(1) 明细环境
项目期末数期初数
预收金钱 11,159,690.49 37,926,830.96
牢靠资产折旧 12,115,535.37
应收账款幻魅账筹备 1,532,724.48 1,683,586.91
买卖营业性金融资产公允代价变换 716,717.49
合计 24,807,950.34 40,327,135.36
(2) 引起暂且性差此外资产和欠债项目对应的暂且性差别金额
项目暂且性差别金额
预收金钱 44,638,761.96
牢靠资产折旧 48,462,141.48
应收账款幻魅账筹备 6,130,897.90
小计 99,231,801.34
14. 应付账款期末数 294,664,090.66
应付账款期末数首要系子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司应付房产开拓项目工程款和子公司浙江义乌中国小商品城商业有限责任公司应付货品采购款。
15. 预收金钱期末数 2,366,886,706.30
本公司预收金钱期末数中有 471,304,639.55 元系子公司义乌中国小商品城房地产开拓有限公司收到的预售房款，明细环境如下：
项目名称期末数期初数估量完工时刻预售比例(%)
名仕故里 29,937.00 29,937.00 2005.08 61.00
金桥人家 73,241,472.00 753,645,279.00 2006.12 96.39
世纪村一期 6,399,870.00 10,083,777.00 2005.08 85.26
世纪村二期 23,989,106.00 186,364,743.00 2006.12 84.38
荷塘雅居 367,644,254.55 342,369,844.55 2007.12 91.50
小计 471,304,639.55 1,292,493,580.55
16. 应付职工薪酬期末数 184,392,785.50
项目期初数本期增进本期镌汰期末数
人为、奖金 105,283,309.79 178,381,077.13 108,830,632.98 174,833,753.94
职工福利 13,474,100.67 14,952,432.31 28,426,532.98
社会保险费 382,168.34 13,347,320.38 7,963,279.65 5,766,209.07
住房公积金 2,546,748.69 2,546,748.69
工会经费 478,994.42 1,841,742.57 2,318,914.42 1,822.57
职工教诲经费 3,323,598.40 2,492,189.36 2,024,787.84 3,790,999.92
合计 122,942,171.62 213,561,510.44 152,110,896.56 184,392,785.50
17. 应交税费期末数 73,118,169.63
种类期末数期初数
增值税 -113,160.29 -2,060.76
业务税 -6,096,742.94 -24,037,202.66
土地增值税 -2,129,807.58 -1,839,471.17
都市维护建树税 -368,590.27 -1,682,613.19
企业所得税 73,281,795.09 74,201,274.80
代扣代缴小我私人所得税 3,467,814.20 10,079,267.26
房产税 4,285,611.95 24,313,060.48
土地行使税 77,980.20 419,677.86
水利建树基金 1,753,245.69 1,711,527.77
教诲费附加 -1,060,399.75 -2,100,332.26
处所教诲附加 -16,586.58 117,090.70
文化奇迹建树费 37,009.91 17,584.89
合计 73,118,169.63 81,197,803.72
18. 其他应付款期末数 320,574,654.58
项目期末数期初数
押金担保金 203,510,831.50 176,448,741.51
应付暂收款 69,293,797.52 51,998,573.50
应付租金 13,950,000.00 13,350,000.00
假造股权认购款 12,035,787.00 13,186,232.00
其他 21,784,238.56 27,664,723.91
合计 320,574,654.58 282,648,270.92
19. 其他活动欠债期末数 2,088,226.45
投资者名称期末数期初数
应付股利－提倡人股东 440,000.00 440,000.00
应付股利－社会法人股东 1,648,226.45 1,648,226.45
合计 2,088,226.45 2,088,226.45
20. 股本期末数170,100,443.00
本期增减变换（+，-）期末数
项目期初数
刊行新股公积金
送股其他小计
数目比例 [注] 转股数目比例
1．国度持股
(一) 2．国有法人持股 54,961,971 43.98% 45,131,806 -5,151,330 39,980,476 94,942,447 55.82%
有 3．其他内资持股 12,648,838 10.12% -12,645,538 -12,645,538 3,300 0.00%
限个中：
售境内法人持股
条境内天然人持股 79,218 0.06% -79,218 -79,218
件 4．外资持股
股个中：
份境外法人持股
境外天然人持股
有限售前提股份合计 67,610,809 54.10% 45,131,806 -17,796,868 27,334,938 94,945,747 55.82%
(二) 1．人民币平凡股 57,357,828 45.90% 17,796,868 17,796,868 75,154,696 44.18%
无穷 2．境内上市的外资股
售条 3．境外上市的外资股
件股 4．其他
份
已畅通股份合计 57,357,828 45.90% 17,796,868 17,796,868 75,154,696 44.18%
（三）股份总数 124,968,637 100.00% 45,131,806 45,131,806 170,100,443 100.00%
[注]：本期刊行新股环境，详见本备考归并财政报表注释三(二)之声名。
21. 成本公积期末数 3,707,458,373.19
项目期初数本期增进本期镌汰期末数
股本溢价 345,407,391.19 3,361,868,194.00[注] 3,707,275,585.19
其他成本公积 182,788.00 182,788.00
合计 345,590,179.19 3,361,868,194.00 3,707,458,373.19
[注]：股本溢价本期增进环境，详见本备考归并财政报表注释三(二)之声名。
22. 盈余公积期末数 196,704,878.24
项目期初数本期增进本期镌汰期末数
法定盈余公积 122,019,453.50 22,800,728.15 144,820,181.65
恣意盈余公积 40,195,855.68 40,195,855.68
国度扶持基金 11,688,840.91 11,688,840.91
合计 173,904,150.09 22,800,728.15 196,704,878.24
23. 未分派利润期末数 853,022,450.52
项目金额
期初数 513,330,729.61
本期增进 362,492,449.06
本期镌汰 22,800,728.15
期末数 853,022,450.52
(二) 备考归并利润表项目扼要注释
1. 业务收入/业务本钱本期数 2,906,188,617.22/1,830,774,819.32
(1) 明细环境
业务收入
项目本期数上年同期数
主营营业收入 2,775,188,599.77 1,767,032,323.17
其他营业收入 131,000,017.45 120,638,627.11
合计 2,906,188,617.22 1,887,670,950.28
业务本钱
项目本期数上年同期数
主营营业本钱 1,024,395,266.71
1,809,521,879.
46
其他营业本钱 21,252,939.86 18,290,906.56
合计 1,830,774,819. 1,042,686,173.27
32
(2) 主营营业收入/主营营业本钱
项目本期数
收入成本利润
市场策划
979,225,200.14 376,880,299.09 602,344,901.05
商品贩卖 8,574,660.03
514,487,229.79 505,912,569.76
房地产销
售 1,055,955,539. 841,719,211.25 214,236,327.75
00
旅馆处事 34,183,424.64
138,725,998.30 104,542,573.66
展览告白 74,252,692.71 40,947,032.88 33,305,659.83
其他处事 12,541,939.83 9,879,341.84 2,662,597.99
合计 2,775,188,599. 1,809,521,879. 965,666,720.31
77 46
项目上年同期数
收入成本利润
市场策划
911,604,482.19 315,584,005.69 596,020,476.50
商品贩卖 8,271,681.21
495,541,064.90 487,269,383.69
房地产销 21,523,202.21
售 150,512,901.00 128,989,698.79
旅馆处事 34,096,169.53 98,200,609.39
132,296,778.92
展览告白 62,870,584.31 47,036,337.15 15,834,247.16
其他处事 14,206,511.85 11,419,671.86 2,786,839.99
合计 1,767,032,323. 1,024,395,266.
17 71 742,637,056.46
2. 业务税金及附加本期数132,867,194.85
项目本期数上年同期数
业务税 118,836,219.78 70,391,577.87
土地增值税 4,047,028.83
都市维护建树税 8,318,535.29 4,927,680.66
教诲费附加 3,564,935.16 2,974,970.64
处所教诲附加 2,147,504.62 926,850.44
合计 132,867,194.85 83,268,108.44
3. 资产减值丧失本期数 -1,816,848.88
项目本期数上年同期数
幻魅账丧失 -1,816,848.88 4,374,504.24
合计 -1,816,848.88 4,374,504.24
4. 公允代价变换收益本期数 0.00
项目本期数上年同期数
买卖营业性金融资产 1,972,814.66
合计 1,972,814.66
5. 投资收益本期数 11,368,109.98
项目本期数上年同期数
买卖营业性金融资产收益 10,700,109.98 349,412.83
本钱法核算的被投资
668,000.00 555,700.00
单元分派来的利润
☆ 权益法核算的调解被投资
9,240,513.14
单元损益净增减的金额
股权投资处理收益 1,110,047.79
恒久投资清理收益 119,332.94
合计 11,368,109.98 11,375,006.70
6. 业务外收入本期数 10,180,472.44
项目本期数上年同期数
当局补贴 9,897,942.70 73,900.00
违约金收入 204,000.00 132,823.50
牢靠资产处理利得 10,452.29
其他 68,077.45 1,079.65
合计 10,180,472.44 207,803.15
7. 业务外支出本期数 13,207,246.41
项目本期数上年同期数
水利建树基金 2,533,806.20 1,782,005.41
捐赠支出 10,205,000.00 320,000.00
处理赏罚牢靠资产净丧失 140,435.97 1,442,825.38
罚款、滞纳金支出 1,229.15 34,780.48
其他 326,775.09 54,747.00
合计 13,207,246.41 3,634,358.27
8. 所得税用度本期数 190,778,771.43
项目本期数上年同期数
当期所得税用度 175,259,586.41 151,654,851.22
递延所得税用度 15,519,185.02 1,382,224.93
合计 190,778,771.43 153,037,076.15
七、其他重要事项
为了更全面、更精确地领略本备考归并财政报表及其附注的信息，本备考归并财政报表及其附注该当与本公司已审计财政报表及附注一并阅读。
浙江中国小商品城团体股份有限公司
2008年 3月31 日
义乌市国有资产投资控股有限公司
“义乌国际商贸城三期项目”
资产评估陈诉书
沪银信汇业评报字（2008 ）第1035 号
上海银信汇业资产评估有限公司
二00 八年三月十八日
证券代码：600415 股票简称：小商品城通告编号：临2008-015
义乌市国有资产投资控股有限公司
“义乌国际商贸城三期项目”
资产评估陈诉书
沪银信汇业评报字[2008]第 1035 号
摘要
出格提醒：以下内容摘自资产评估陈诉书，欲相识本评估项目标全
面环境，该当真阅读资产评估陈诉全文。
上海银信汇业资产评估有限公司接管义乌市国有资产投资控股有限公司和浙江中国小商品城团体股份有限公司的委托，按照国度有关资产评估的划定，本着客观、独立、合理、科学的原则，回收公认的资产评估要领和须要的评估措施，对委评资产举办了评估。现将资产评估环境及评估功效择要陈诉如下：
一、委托方及其他陈诉行使者
1. 委托方：义乌市国有资产投资控股有限公司和浙江中国小商品城团体股份有限公司
2. 其他陈诉行使者：浙江中国小商品城团体股份有限公司其他股东、义乌市国有资产投资控股有限公司股东及其上级单元、国有资产打点部分、房地产买卖营业打点部分、工商行政打点部分、证券买卖营业所、证券买卖营业禁锢部分等。
二、评估目标：为义乌市国有资产投资控股有限公司拟以拥有的“义乌国际商贸城三期项目”在建工程通过定向增发方法注入浙江中国小商品城团体股份有限公司，提供该项在建工程的市场代价参考。
三、评估范畴和工具：义乌市国有资产投资控股有限公司拥有的
“义乌国际商贸城三期项目” 在建工程。
四、评估基准日：2007 年 12 月31 日。
五、代价范例：市场代价
六、评估要领：本钱法。
七、评估功效：经评估，义乌市国有资产投资控股有限公司拥有
的“义乌国际商贸城三期项目” 在建工程评估值为人民币叁拾肆亿零柒佰万元（RMB 3,407,000,000 元）。
单元：人民币万元
项目名称帐面代价评估值增减值增减值率
三期在建工程 129,537.06 340,700.00 211,162.94 163.01%
上海银信汇业资产评估有限公司法定代表人：张军
总评估师：蒋学农
注册资产评估师：杨黎鸣
注册资产评估师：丁存东
2008 年 3 月 18
日
义乌市国有资产投资控股有限公司
“义乌国际商贸城三期项目”
资产评估陈诉书
沪银信汇业评报字（2008 ）第1035 号
上海银信汇业资产评估有限公司接管义乌市国有资产投资控股有限公司和浙江中国小商品城团体股份有限公司的委托，按照国度有关资产评估的划定，本着客观、独立、合理、科学的原则，凭证公认的资产评估要领，对义乌市国有资产投资控股有限公司的“义乌国际商贸城三期项目”举办了评估事变。本公司评估职员凭证须要的评估措施对委托评估的资产实验了实地查勘、市场观测与询证，对委评资产在2007 年 12 月31 日所示意的市场代价作出了公允反应。现将资产评估环境及评估功效陈诉如下：
一、委托方及其他陈诉行使者
1. 委托方及资产占据方
（1 ）委托方之一及资产占据方
企业名称：义乌市国有资产投资控股有限公司
住所：义乌市南门街213 号
法定代表人：龚国宏
注册成本：5.21 亿元人民币
策划范畴：市当局打点权限范畴内的国有资产策划打点投资（凡涉及容许证或专项涉及容许证或专项审批的凭有用证件策划）
（2 ）委托方之二
公司名称：浙江中国小商品城团体股份有限公司
英文名称：Zhejiang China commodities City Group Co.,Ltd
上市买卖营业所：上海证券买卖营业所
A 股简称：小商品城
A 股代码：600415
注册地点：浙江省义乌市福田路 105 号海洋商务写字楼
办公地点：浙江省义乌市福田路 105 号海洋商务写字楼
法定代表人：金方平
注册成本：124,968,637 元人民币
公司策划范畴：实业投资开拓，市场开拓策划，市场配套处事，金属原料、构筑装饰原料、百货、针纺织品、五金交电化工、办公装备、通讯装备（不含无线）、机电装备的贩卖，信息咨询处事。自营和署理内销商品范畴内商品的收支口营业。策划进料加工和“三来一补”营业，策划对销商业和转口商业，含部属分支机构的策划范畴。
2. 其他陈诉行使者
浙江中国小商品城团体股份有限公司其他股东、义乌市国有资产投资控股有限公司股东及其上级单元、国有资产打点部分、房地产买卖营业打点部分、工商行政打点部分、证券买卖营业所、证券买卖营业禁锢部分等。
二、评估目标
为义乌市国有资产投资控股有限公司拟以拥有的“义乌国际商贸城三期项目”通过定向增发方法注入浙江中国小商品城团体股份有限公司，提供该项目标市场代价参考。
与本次评估目标相干的经济举动尚待义乌市国有资产投资控股有限公司董事会决策通过及其上级单元核准。
三、评估工具和范畴
1.评估工具
本次评估工具是义乌市国有资产投资控股有限公司拥有的 “义乌国际商贸城三期项目”在建工程。包括三期地块（I 号地块和II 号地块）土地行使权和截至评估基准日在上述地块上的已完成的工程投入。
2.评估范畴
本次评估范畴系制止2007 年 12 月31 日，义乌市国有资产投资控股有限公司拥有的“义乌国际商贸城三期项目”，包罗：义乌国际商贸城三期土地行使权面积488,553 平方米（个中I 号地块311,106 平方米，II 号地块 177,447 平方米），和截至评估基准日在上述地块上的工程投入。
对工程现实已完成部门但尚欠付的与工程形象进度对应的工程或其他金钱不包罗在本次评估范畴内。
“义乌国际商贸城三期项目”账面代价1,295,370,615.31 元。上述账面值为义乌市国有资产投资控股有限公司提供，已经上海众华沪银管帐师事宜全部限公司审计陈诉核定，审计陈诉文号[沪众会字[2008]第2078 号]。
上述列入评估范畴的资产与委托评估的资产范畴同等。
3.资产权属状况、经济状况和物理状况
3.1 土地行使权状况
3.1.1 I 号地块
土地行使权人：义乌市国有资产投资控股有限公司
土地权证号码：义乌国用（2007 ）第1 －11131 号
筹划用途：贸易（百货袜类市场）用地
用处所式：出让
图号：1 －60 －0 －25022
行使年限：40 年，终止日期：2047 年9 月29 日；
土地行使权面积：311,106 平方米；
筹划构筑容积率：不大于2.8 （出让条约记实）
构筑密度：不大于 58% （出让条约记实）
绿化率：不小于 13% （出让条约记实）
3.1.2 II 号地块
土地行使权人：义乌市国有资产投资控股有限公司
土地权证号码：义乌国用（2007 ）第1 －11132 号
筹划用途：贸易（佳构市场）用地
用处所式：出让
图号：1 －60 －0 －25023
行使年限：40 年，终止日期：2047 年9 月29 日；
土地行使权面积：177,447 平方米；
筹划构筑容积率：不大于2.6 （出让条约记实）
构筑密度：不大于 50% （出让条约记实）
绿化率：不小于 14% （出让条约记实）
3.2 在建工程（三期一阶段）状况
3.2.1 相干容许证和工程施工条约环境
三期一阶段是指在三期 I 号地块上制作的工程，至评估基准日已经取得的与三期一阶段工程相干的容许证和重大施工条约如下：
1 ）《建树用地筹划容许证》[ （2007 ）浙规证A0730316 号]，用地面积包罗国际商贸城百货袜类市场用地311,106 平方米（三期I 号地块）和佳构市场用地 177,447 平方米（三期II 号地块）；
2 ）《建树工程筹划容许证》[ （2007 ）浙规证B0730652 号]，总构筑面积 1,006,180 平方米，地上五层，个中地下二层，构筑面积224,300
平方米；
3 ）《构筑工程施工容许证》（一标编号：3307200712040101、二标编号：330725200711280401、三标编号：330725200712060101、四标编号：330725200712200101 ）。
4 ）《建树工程施工条约》（四份，含土建、水电安装）见下表：
标段数施工单元条约金额（元）
一标段成龙建树团体有限公司 176,672,502
二标段晟元团体有限公司 196,711,947
三标段浙江土木建树有限公司 171,008,530
四标段浙江国泰建树团体有限公司 141,600,682
合计 685,993,661
3.2.2 土建工程的开工日期和估量完工日期
按照义乌市国有资产投资控股有限公司提供的相干资料：
三期一阶段建安工程于2007 年 9 月8 日开工，估量2008 年 9 月
30 日前完工并投入营运。三期二阶段建安工程估量2012 年 1 月 1 日前完工并投入营运。
3.2.3 在建工程近况的形象进度
按照三期一阶段项目标四家监理单元：武汉工程建树监理咨询有限公司、浙江致远建树咨询监理有限公司、浙江明康工程咨询有限公司和浙江工程建树监理公司对项目工程进度的连系证明，制止2007 年
12 月 31 日，工程主体进度已到达地上第四层，局部施工第五层，占土建总工程量的45%。
3.3 筹划中的构筑面积和可出租面积
3.3.1 筹划的构筑面积
三期一阶段制作的构筑面积 1,006,180 平方米（已取得建树工程筹划容许证，个中地上构筑面积781,880 平方米，地下构筑面积224,300
平方米）,容积率2.52。
三期二阶段拟制作的构筑面积 501,510 平方米（尚未取得建树工程筹划容许证，按照杭州市构筑计划研究院有限公司作的“义乌国际商贸城三期”项目标总体经济技能指标中的Ⅱ号地块制作的市场区构筑面积501,510 平方米，个中地上构筑面积429,360 平方米，地下构筑面积 72,150 平方米），容积率2.42。合计制作的构筑面积是 1,507,690
平方米。
3.3.2 筹划的可出租面积
按照义乌市国有资产投资控股有限公司提供的国际商贸城三期项
目落成后贸易出租面积的数据统计：
部位一阶段二阶段合计
商位数目 15,266 个 8,000 个 23,266 个
商位面积 219,830 平方米 115,200 平方米 335,030 平方米
帮助面积 60865 平方米 22000 平方米 82865 平方米
车位 6986 个 3500 个 10486 个
个中：室外 883 个 554 个 1437 个
地下 4292 个 2166 个 6458 个
屋顶 1811 个 780 个 2591 个
3.4 他项权力状况
按照2007年12月10日义乌市国有资产投资控股有限公司与中国建树银行股份有限公司义乌支行签署《最高额抵押条约》（条约编号
6762359250200790038 ），条约约定：义乌市国有资产投资控股有限公司以国际商贸城三期Ⅱ号地块的土地行使权作为抵押物，包管的贷款最高限额为人民币2,904,720,000元，限期自2007年8月23 日至2010年8
月22 日。
土地他项权力证明书号码：义他项（2007 ）第138号，土地他项权力人是中国建树银行股份有限公司义乌支行，座落是国际商贸城三期
Ⅱ号地块，行使权面积177447平方米，设定日期是2007年12月，存续限期自2007年12月12日至2010年8月22 日。
四、评估基准日
按照委托方的要求，本次评估基准日为2007年12月31 日，与评估职员现场勘查日期靠近，与审计基准日同等。
本次评估所回收的价值尺度为评估基准日的尺度。
按照有关划定，评估结论的有用行使期为一年，从资产评估基准
日2007年12月31 日至2008年12月30 日止。
五、代价范例
1. 代价范例：市场代价
2. 界说表述：市场代价是指评估工具在评估基准日果真市场前提下（包括着资产正常行使）举办正常、公正买卖营业可以实现的代价预计数额。
六、评估依据
（一）举动依据：
1. 委托方与评估机构订立的资产评估营业约定书。
（二）法令、礼貌依据：
1. 中华人民共和国国务院1991 年第91 下令宣布的《国有资产评估打点步伐》；
2. 2005 年9 月 1 日施行的《企业国有资产评估打点暂行步伐》（国务院国有资产监视打点委员会令第 12 号）；
3. 国务院国有资产监视打点委员会文件：国资委产权[2006]274
号《关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照》；
4. 财务部财企[2001]802 号文财务部关于印发《国有资产评估项目存案打点步伐》的关照；
5. 财务部财评字[1999]91 号文《资产评估陈诉根基内容与名目标暂行划定》；
6. 原国度国有资产打点局转发的《资产评估操纵类型意见》；
7. 财务部《企业管帐准则》、《企业管帐制度》；
8. 其他有关礼貌和划定。
（三）产权依据：
1. 《国有土地行使权证》[义乌国用（2007 ）第1 －11131 号和第
1 －11132 号]；
2. 《国有土地出让条约》（义土挂（2007 ）82 号和83 号）；
3. 《建树用地筹划容许证》[ （2007 ）浙规证A0730316 号]；
4. 《建树工程筹划容许证》[ （2007 ）浙规证B0730652 号]；
5. 《构筑工程施工容许证》（一标编号：3307200712040101、二标编号：330725200711280401、三标编号：330725200712060101、四标编号：330725200712200101 ）；
；
6. 《建树工程施工条约》（四份，含土建、水电安装）
7. 《最高额抵押条约》（条约编号6762359250200790038 ）；
8. 土地他项权力证明书号码：义他项（2007 ）第138 号。
（四）取价依据：
1. 义乌市人民当局2005 年9 月29 日发布的“义乌市人民当局关于发布义乌市基准地价的关照” （义政发【2005】50 号）；
2. 上海房地产估价师事宜全部限公司出具的《土地估价陈诉》（沪房地师估(2008)地字第 0087 号）；
3. 义乌市国际商贸城一期、二期的市场租金资料；
4. 2005-2006 年义乌市同地区的土地拍卖成交案例；
5. 浙江省金华市工程造价定额；
6.市场观测、咨询所获取的与评估有关资料；
七、评估要领
1. 评估要领的合用性判定及选择
一样平常而言，评估可以回收本钱法、市场法和收益法中的一种或多种要领。凭证重置取得资产的评估途径，可以通过本钱法估算土地的取得本钱和工程投入；同时因为本次评估的“义乌国际商贸城三期项目”建成后以出租方法运营，将带来租金收益现金流，以是在土地行使权评估中的假设开拓法要领中的 “建成后房地产代价”可以回收收益法。因为本次被评估资产的个别特征（如面积、局限、用途等身分），在被评估资产地址地区无法找到与之相同的可比案例举办较量批改，故不适实用市场法；因此，评估职员综合判定后，选用本钱法和假设开拓法对“义乌国际商贸城三期项目”举办评估。
2. 评估技能思绪
评估职员确定按本钱法的技能思绪，对本次评估的“义乌国际商贸城三期项目”在建工程中的土地行使权部门和工程投入部门，别离回收差异的要领，个中：
1 ）土地行使权部门：按重置取得的思绪，估算以现行市场价值取得平等地块的土地出让金、征迁本钱、购买契税等取得土地行使权的须要本钱。别离回收基准地价修处死和假设开拓法举办评估。
个中：假设开拓法中，对猜测评估工具建成后房地产代价回收收益法，以猜测的租金收益折现求取房地产代价，然后扣除制作本钱、专业费、打点费、利钱、利润、贩卖税费等，估算土地的市场代价；
上述两种要领的计较功效，同时参考和操作了专业的土地估价机构出具的土地估价陈诉功效，并经评估师的综合判定后，确定土地行使权的评估代价。
2 ）工程投入部门：按重置取得的思绪，估算按现行市场价值的工程投入，包罗客观建树期的资金本钱。
最后加总求取“义乌国际商贸城三期项目”的评估代价。
评估值=土地行使权评估值+ （除土地外的）工程投入评估值
3. 评估详细要领先容
（1 ）基准地价修处死，是操作城镇基准地价凭证更换原则，就评估宗地的地区前提和个体前提等与其所处地区的均匀前提对较量，选取响应的批改系数对基准地价举办批改，进而求取评估宗地土地行使权在评估基准日代价的要领。
基准地价修处死公式：
P ＝Po×Ry×(1±Rd)×(1±Ra)×(1±Re) ×(1±Rp)
n m
Ra ＝∑ Rai×W ai Re ＝∑ Rej×Wej
i ＝1 j ＝1
式中：P －评估宗地为国有出让、贸易用地的熟地单价
Po －评估宗地地址级别地区基准地价
R y －年期批改系数
Rd －期日批改系数
Ra －地区身分批改系数和
Rai －地区身分i 批改系数
Wai －地区身分i 权重值
n －需批改的地区身分个数
Re －个体身分批改系数和
Rej －个体身分j 批改系数
Wej －个体身分j 权重值
m －需批改的个体身分个数
Rp －容积率批改系数
（2 ）假设开拓法，又称开拓法、预期开拓法、剩余法，是将猜测的估价工具将来开拓完成后的代价，减去正常开拓本钱、税费和利润等，以此求取估价工具的客观公道价值或代价的要领。
假设开拓法公式：
地价＝建成后房地产代价－制作本钱－专业费－打点费－利钱－利润－贩卖税费
（3 ）收益法，是运用恰当的成本化率，将预期的估价工具房地产将来各年的正常纯收益折算到评估基准日上的现值，求其之和得出评估工具房地产代价的估价要领。
收益法公式：
n] ÷r
V ＝a×[1-1/ （r+1 ）
个中： V— 收益价值（元/平方米）
a—将来每年的净收益（元/平方米）
n — 将来可获收益的年限（年）
r— 成本化率（% ）
4. 评估相干参数的公道性、将来收益猜测的审慎性的声名
4.1 基准地价法中回收的首要参数
（1 ）基准地价
凭证义乌市人民当局2005 年9 月29 日发布的“义乌市人民当局关于发布义乌市基准地价的关照” （义政发【2005】50 号），该基准地价是制止今朝该地域发布的最新的基准地价。
（2 ）土地行使年期
按《国有土地行使权证》[义乌国用（2007 ）第1 －11131 号和第 1
－11132 号]所载明的剩余行使年限。
4.2 假设开拓法和收益法中回收的首要参数
（1 ）租金价值及增添
市场商位的70%部门凭证当局审定的打算租金。别的部门在商贸城一、二期均匀市场租金基本上思量恰当折扣。租金增添，从审慎原则思量，参照一、二期租金增添的趋势猜测：打算租金第一轮周期（5
年）的增添，之后按不增添思量；市场租金第一、二轮周期（共2 次、三年 1 次）的增添，之后按不增添思量。
（2 ）出租面积和空置率
凭证义乌市国有资产投资控股有限公司提供的国际商贸城三期项目落成后可出租面积，并按照差异用途恰当思量空置率的影响。
（3 ）税金和营运用度
业务税金及附加税率，凭证现行税率程度；营运用度中，从审慎原则思量，打点用度按现行程度稍高思量；其他用度参照行业均匀程度思量。
（4 ）收益期
从审慎原则思量，按构筑物耐用年限和土地行使年限孰短思量。
（5 ）成本化率
按照今朝贸易用途房地产均匀成本化率的区间，思量70%的商位是凭证打算租金出租，风险相对较小，综合思量取该区间近下限值作为折现率。
（6 ）开拓本钱
建安费按项目工程组测算数据举办公道性说明后确定；专业费和打点费按行业均匀程度团结开拓局限综合思量。
上述评估所回收的参数，按照委托方和资产占据方以及相干部分提供的资料和信息，团结评估职员的独立判定，对本项目涉及资产的评估是公道和审慎的。
八、评估进程
本公司接管评估委托后，按照国度有关资产评估的原则和划定，凭证本公司与委托方签订的资产评估营业约定书所约定的事项，组织评估职员对评估范畴内的资产举办了评估。先后颠末接管委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交陈诉等进程。详细步调如下：
（一）接管委托阶段
相识委估资产今朝状况，把握并明晰委托营业性子、目标、范畴等基才干宜，签署资产评估营业约定书。组织评估事变小组，制订资产评估实验方案和事变时刻打算。
（二）资产清查阶段
由本评估项目认真人按照制订的打算，向导义乌市国有资产投资控股有限公司填报有关资产评估申报明细表，为担保所填列明细的真实与完备，要求义乌市国有资产投资控股有限公司起首对评估工具举办全面清查，并由评估职员提前参加，同时，网络资产评估所需法令、礼貌和行业、企业资料，取得与委评资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
按照国度资产评估有关原则和划定，针对已确定的评估范畴及详细工具，把握各项委估资产汗青和近况，并进一步审视义乌市国有资产投资控股有限公司填报的资产评估资料，对审视后的有关数据举办须要的核查、辨别，对实物资产举办质量、数目查对，察看、记录、说明，同时，开展市场调研、询价事变，网络有关价值资料，再回收选定的评估要领对各项资产予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
按照对种种资产的起源评估功效，举办汇总说明，确认评估事变中没有产生一再或漏掉，并按照汇总说明环境，对评估功效举办调解、修改和完美。
（五）提交陈诉阶段
按照评估事变环境，草拟评估陈诉书，并经本公司内部三级考核，最后提交正式评估陈诉书。
本次评估事变始于2008 年2 月 15 日，竣事于2008 年3 月 18 日。
九、评估条件、根基假设、详细假设
1. 评估条件：
本次评估是以评估工具按有关筹划继承建树，且在估量的公道工期内落成投入行使，并以出租方法策划为评估条件。以评估工具在果真市场长举办买卖营业为评估条件。
2. 根基假设：
2.1 以委托方提供的所有文件原料真实、有用、精确为假设前提。
2.2 以国度宏观经济政策和地址地域社会经济情形没有产生重大变革为假设前提。
2.3 以策划营业及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有产生足以影响评估结论的重大变革为假设前提。
2.4 以没有思量遇有天然力及其他不行抗力身分的影响，也没有思量非凡买卖营业方法也许对评估结论发生的影响为假设前提。
2.5 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发明的账外资产和欠债、抵押或包管事项、重大期后事项，且资产占据方对列入评估范畴的资产拥有正当权力为假设前提。
3. 详细假设：
3.1 本次评估设定的评估基准日“义乌国际商贸城三期”在建工程所涉及土地行使权估价工具近况为“五通一平”，即红线外通路，通上水、通下水、通电、通迅，红线内园地平整。
3.2 本项目标执业注册资产评估师知晓资产的活动性对估价工具代价也许发生重大影响。因为无法获取足够的行业及相干资产产权买卖营业环境资料，缺乏对资产活动性的说明依据，故本次评估中没有思量资产的活动性对估价工具代价的影响。
上述根基假设和详细假设，是评估职员按照被评估资产所处经济情形、房地产开拓企业的行业特点，和被评估资产的现实环境，以及本次资产买卖营业的特点作出的公道和审慎的预计和判定。
本评估陈诉及评估结论是依据上述评估条件、根基假设和详细假设，以及本评估陈诉中确定的原则、依据、前提、要领和措施得出的功效，若上述条件和假设前提产生变革时，本评估陈诉及评估结论一样平常会自行失效。
十、评估结论
经评估，义乌市国有资产投资控股有限公司拥有的“义乌国际商贸
城三期项目” 在建工程账面代价 1,295,370,615.31 元。调解后账面值为
1,295,370,615.31 元，评估值为3,407,000,000 元，增值2,111,629,384.69
元，增值率 163.01%。
单元：人民币万元
项目名称帐面代价评估值增减值增减值率
三期在建工程 129,537.06 340,700.00 211,162.94 163.01%
十一、出格事项声名
1. 本评估功效是按照本次评估原则、依据、条件、要领、措施和假设得出的，只有在评估原则、依据、条件、要领、措施和假设均稳固的前提下才气创立。我们的评估事变在很洪流平上，依靠于被评估单元提供的有关资料。
2. 本次评估功效只为本次评估目标，即为义乌市国有资产投资控股有限公司拟以拥有的“义乌国际商贸城三期项目”在建工程通过定向增发方法注入浙江中国小商品城团体股份有限公司，提供该项目在建工程的市场代价参考。
3. 本评估结论是在独立、客观、科学的原则下作出的，本公司介入的评估职员与委托方之间无任何非凡好坏相关，评估职员在评估中遵循执业类型，举办了合理评估。
4. 本评估功效不思量评估举动以外的法令题目，也不思量评估基准日后的资产范畴及市场价值变革环境。
5. 本评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估职员的职业程度和手段的影响。
6. 对委托方及资产占据方也许存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方及资产占据方未作非凡声名而评估职员按照专业履历一样平常不能获悉及无法网络资料的环境下，评估机构及评估职员不包袱相干责任。
7. 本陈诉对评估资产所做的调解和评估，是为客观反应委托方委评资产在评估基准日的代价，仅为实现评估目标而做，我公司有时要求委托方按本陈诉评估功效举办相干的帐务处理赏罚。
8. 本陈诉评估结论是对2007年12月31 日这一基准日所评估资产代价的反应，我公司对这一基准日往后因资产数目增减或其他缘故起因所造成的该资产代价产生的变革不包袱当何责任。
9. 义乌市国有资产投资控股有限公司在转让本次评估所涉及的在建工程应满意有关在建工程转让的相干划定。
☆ 10. 鉴于义乌市国有资产投资控股有限公司理睬上述三期项目建成后，可出租商位面积中的 70%部门，按义乌市人民当局审定的打算租金价值，即年租金价值 2343 元/平方米；别的 30%商位面积，及帮助用房、车位等，按市场租金价值出租。本次评估对将来工程落成后的租售价值和面积按该环境举办思量猜测。
11. 按照义乌市国有资产投资控股有限公司理睬“义乌国际商贸城三期项目”三期II 号地块（三期二阶段）不迟于2012 年 1 月 1 日落成并交付运营。本次评估按相干在建工程可以按上述时刻落成思量。
12. 按照委托方提供的评估工具和范畴，本次评估的在建工程是指土地取得本钱和已完成的工程投入，对现实工程已完成部门但尚欠付的与工程形象进度对应的工程或其他金钱不包罗在本次评估范畴。
13. 2007年12月10日义乌市国有资产投资控股有限公司与中国建树银行股份有限公司义乌支行签署《最高额抵押条约》（条约编号
6762359250200790038 ），条约约定：义乌市国有资产投资控股有限公司以国际商贸城三期Ⅱ号地块的土地行使权作为抵押物，包管的贷款最高限额为人民币2,904,720,000元，限期自2007年8月23 日至2010年8
月22 日。本次资产注入前，委托方之一和资产占据方的义乌市国有资产投资控股有限公司应事先扫除有关抵押事项获取债权银行赞成后方可转让。
14. 本评估陈诉结论不包括本次资产注入进程中买卖营业两边需付出的相干税费。
15. 本评估陈诉中所回收的项目建成后的构筑面积（含可出租面积）是由义乌市国有资产投资控股有限公司按照施工图纸测算出并提供应评估机构。本次评估按此面积举办相干测算。项目落成后，经房地产测绘部分丈量，并经房地产打点部分确权后的现实构筑面积如与上述面积贮在差别，应以确权面积为准。
16. 三期I号地块在建工程的评估值是凭证制止评估基准日工程现实付款进度确定的。
17. 评估陈诉评估基准日期后重大事项
17.1. 在评估基准日后，有用期以内，假如资产数目及价值尺度产生变革时，应按如下原则处理赏罚：
17.1.1. 资产数目产生变革，应按照原评估要领对资产额举办响应调解；
17.1.2. 资产价值尺度产生变革，对资产评估价发生明明影响时，委托方应实时礼聘有资格的资产评估机构从头确定评估值；
17.1.3. 因为评估基准日后资产数目、价值尺度的变革，委托方在资产现实作价时应给以充实思量，举办响应调解。
17.2. 与基准日存在任务相干的耽误至基准日期后的或有欠债产生时，应响应调减本陈诉的评估代价。
上述事项，我们提请有关陈诉行使者在行使陈诉时予以存眷。
十二、评估陈诉行使限定
1. 本次评估是在委托方提供的文件、资料真实、有用的假设前提下举办的，如产生因为委托方提供的文件、资料失实或有隐匿等举动而造成评估功效失实，则由委托方及资产占据方包袱责任，本公司不包袱当何法令责任。
2. 本评估结论系本机构评估职员依据国度有关划定出具的意见，具有法令划定的效力。
3. 按照国度有关划定，本评估陈诉有用期为壹年。即有用期从资产评估基准日2007 年 12 月31 日至2008 年 12 月30 日止。
4. 本评估结论仅供委托方为本次评估目标行使和送交资产评估主管构造检察行使。本评估陈诉书的行使权归委托方全部，除按划定报送有关当局打点部分检察行使外，未经委托方容许本公司不得随意向他人提供或果真。
十三、评估陈诉声明
1. 注册资产评估师固守独立、客观和合理的原则，遵循有关法令、礼貌和资产评估准则的划定，并包袱响应的责任；
2. 提示评估陈诉行使者存眷评估陈诉出格事项声名和行使限定。
十四、评估陈诉提出日期
本陈诉提出日期为2008 年3 月 18 日。
（本页以下无正文）
（本页无正文）
上海银信汇业资产评估有限公司法定代表人：张军
总评估师：蒋学农
注册资产评估师：杨黎鸣
注册资产评估师：丁存东
2008 年3 月 18 日
备查文件
1. 义乌市国有资产投资控股有限公司和浙江中国小商品城团体股份
有限公司业务执照；
2. 在建工程审计陈诉，土地估价陈诉；
3. 国有土地行使权证（义乌国用（2007 ）第 1 －11131 号和第 1 －11132
号）；
4. 国有土地出让条约（义土挂（2007 ）82 号和83 号）；
5. 《最高额抵押条约》和土地他项权力证明书；
6. 建树用地筹划容许证（（2007 ）浙规证A0730316 号）；
7. 建树工程筹划容许证（（2007 ）浙规证B0730652 号）；
8. 构筑工程施工容许证（四张）；
9. 建树工程施工条约（四份）；
10. 评估工具部门现场照片；
11. 评估工具的地理位置图；
12. 委托方、资产占据方的理睬函及评估职员和评估机构的理睬函；
13. 评估机构资产评估资格证书及业务执照复印件；
14. 注册资产评估师天资复印件；
15. 资产评估约定书。
义乌市国际商贸城
三期地块土地估价陈诉书
上海房地产估价师事宜全部限公司
二〇〇八年三月十六日
土地估价报告
项目名称：义乌市国际商贸城三期地块
土地行使权价值评估
受托估价单元：上海房地产估价师事宜全部限公司
估价人：赵国梁、贾明宝
土地估价陈诉编号：沪房地师估(2008)地字第 0087 号
提交估价陈诉日期：二 00 八年三月十六日
土地估价报告
第一部门摘要
一、估价项目名称
浙江省义乌市国际商贸城三期地块土地行使权价值评估
二、委托估价方
义乌市国有资产投资控股有限公司
三、估价目标
评估土地行使权市场价值，为义乌市国有资产投资控股有限公司
转让“义乌国际商贸城三期项目”所涉及的土地行使权提供价值参考依据。
四、估价基准日
二OO七年十二月三十一日
五、估价日期
二 OO 八年二月十五日至三月十六日
六、地价界说：
本陈诉提供的土地价值是评估设定土地剩余行使年限39年零9个月、土地用途为贸易（市场）用地、容积率别离为宗地1 不大于2.8、宗地 2不大于 2.6，在宗地红线外“五通”（通路，通上水、通下水、通电、通迅）及宗地内“园地平整”前提下，于估价基准日的出让性子土地行使权的果真市场价值。
七、价值功效
经估价职员现场查勘和内地市场说明，凭证地价估价的根基原则和估价措施，选择
吻合的估价要领，估价获得估价工具在估价设定用途、行使年限及开拓水平前提下、于
估价期日的评估市场价格为：人民币叁拾亿玖仟玖佰捌拾贰万元整
（RMB3,099,820,000.00 元）。
估价土地总面积：488,553平方米
估价土地均匀单元价值：6345 元/平方米（423 万元/亩）
估价土地总地价：309,982万元
个中：
宗地 1：土地面积311,106平方米
评估价值210,504万元（取整）
评估土地单价 6,766 元/平方米;
宗地 2：土地面积177,447平方米
评估价值99,478 万元（取整）
评估土地单价 5,606 元。
八、土地估价师具名
姓名注册号具名赵国梁
赵国梁 94090073 贾明宝
贾明宝 2003310007
九、土地估价机构
上海房地产估价师事宜全部限公司
法定代表人：杨国诚
二〇〇八年三月十六日
土地估价功效一览表
估价机构：上海房地产估价师事宜全部限公司估价陈诉编号：沪房地师估(2008)地字第 0087 号估价期日：2007-12-31
估价期日的土地行使权性子：设定为国有出让性子
估价期估价期日剩余单元面积
宗地估价期日土土地行使权土地估价设容积估价设定土地面积总地价
宗职位置日挂号现实开拓行使 2 地价(元
编号地行使者证书编号级别定用途率开拓水平 (M) 2 (万元)
用途水平年限 /M)
义乌市国有义乌国用义乌国际商义乌市城
贸易贸易 ≤ “五通” “五通”
1 资产投资控（2007）第1贸城三期Ⅰ 区基准地 39.75 311106 6766 210504
（市场）（市场）2.8 一平一平
股有限公司－11131号号地块价二级
义乌市国有义乌国用义乌国际商义乌市城
贸易贸易 ≤ “五通” “五通”
2 资产投资控（2007）第1贸城三期Ⅱ 区基准地 39.75 177447 5606 99478
（市场）（市场）2.6 一平一平
股有限公司－11132号号地块价二级
合计 488553 309982
一、上述土地估价功效的限制前提
1、土地权力限定：设定为国有出让性子，不思量抵押、包管等其他权力限定；
2、基本办法前提：按照估价目标，设定为红线外“五通一平”，即红线外具备通路，通上水、通下水、通电、通迅僻静整地面等项目
建树的前提；
3、筹划限定前提：筹划用途为贸易（市场）用地、筹划容积率别离为宗地1不大于2.8、宗地2不大于2.6，现实容积率为2.51和2.42；
4、其他限制前提：市场建成后首要以出租方法策划。
二、其他必要声名的事项
1、委托方对所提供资料的真实性认真，估价机构对所网络资料的真实性、精确性认真；
2、本估价陈诉和估价功效由上海房地产估价师事宜全部限公司认真表明。
估价机构：上海房地产估价师事宜全部限公司
二〇〇八年三月十六日
2008-015
第二部门估价工具界定
一、委托估价方
名称：义乌市国有资产投资控股有限公司
住所：义乌市南门街213号
法定代表人：龚国宏
注册成本：5.21亿元
策划范畴：市当局打点权限范畴内的国有资产策划打点投资
二、受托估价方
受托估价机构：上海房地产估价师事宜全部限公司
机构地点：上海市杨浦区淞沪路98 号 1705 室
土地估价机构注册证书【注册号：A200731001】
法人代表：杨国诚
三、估价工具
本陈诉委托评估的估价工具,是指位于浙江省义乌市“国际商贸城三期项目”的两宗相邻的贸易（市场）用途土地，土地面积合计
488,553平方米，个中：宗地1 311,106平方米，Ⅱ号地块：177,447
平方米。
宗地1是评估“国际商贸城三期项目”的Ⅰ号地块，宗地2是评估
“国际商贸城三期项目”的Ⅱ号地块。
四、估价工具轮廓
宗地 1 和宗地 2 于 2007 年 9 月 30 日义乌市国有资产投资控股
2008-015
有限公司与义乌市疆域资源局签署《国有土地行使权出让条约》（条约编号：义土挂（2007 ）82 号和83 号），2007 年 11 月 15 日取得《国有土地行使权证》。
1、土地挂号状况
(1)宗地1 国有土地行使权证号码：义乌国用（2007）第 1－11131 号
土地行使权人：义乌市国有资产投资控股有限公司
用途：市场用地
用处所式：出让
图号：1－60－0－25022
行使年限：40年，终止日期：2047年 9 月 29 日；
土地行使权面积：311,106平方米；
(2)宗地 2 国有土地行使权证号码：义乌国用（2007）第 1－11132
号
土地行使权人：义乌市国有资产投资控股有限公司
用途：市场用地
用处所式：出让
图号：1－60－0－25023
行使年限：40年，终止日期：2047年 9 月 29 日；
土地行使权面积：177,447平方米；
2、土地权力状况
按照2007年12月10 日义乌市国有资产投资控股有限公司与中国建树银行股份有限公司义乌支行签署《最高额抵押条约》（条约编号
2008-015
6762359250200790038 ），条约约定：义乌市国有资产投资控股有限公司以国际商贸城三期Ⅱ号地块的土地行使权作为抵押物，包管的贷款最高限额为人民币2,904,720,000元，限期自2007年8月23 日至2010年8
月22 日。
土地他项权力证明书号码：义他项（2007 ）第138号，土地他项权力人是中国建树银行股份有限公司义乌支行，座落是国际商贸城三期Ⅱ号地块，行使权面积177447平方米，设定日期是200年12月，存续限期自2007年12月12日至2010年8月22 日。
土地行使权人理睬在“义乌国际商贸城三期项目”（土地和在建工程）转让前将取消土地抵押。故本次估价时不思量抵押、包管等他项权力对土地评估价值的影响。
3、土地操作状况
估价工具中的宗地1 地块至估价基准日正在建树中，宗地 2 地块尚未开工建树。故按照估价目标，估价时设定估价工具土地为五通一平尺度，即通路，通上水、通下水、通电、通迅、平整地面，地上无构筑物（宗地 1上的在建工程另行估价，不列入本次估价范畴）。
今朝义乌国际商贸城三期项目由义乌市国有资产投资控股有限公司承建，该项目分两阶段建树，个中一阶段（Ⅰ号地块）于 2007
年 8 月进入施工阶段，估量 2008 年 10 月落成，拟于 2008 年 8 月开始招商。2008 年10 月发生收益。二阶段（Ⅱ号地块）于估量于2011
年 1 月开工建树，2012 年 1月完工交付行使。
（1 ）宗地1 地块按照国有土地出让条约的筹划指标：
2008-015
筹划用途：贸易（百货袜类市场）用地
筹划构筑容积率：不大于2.8
构筑密度：不大于 58%
绿化率：不小于 13%
按照2007 年 10 月29 日取得的建树工程筹划容许证（（2007 ）浙规证A0730316 号）可制作的构筑面积 10,006,180 平方米，个中地上构筑面积781,880 平方米，地下构筑面积224,300 平方米,容积率2.52。
（2 ）宗地2 地块按照国有土地出让条约的筹划指标：
筹划构筑容积率：不大于2.6
构筑密度：不大于 50%
绿化率：不小于 14%
按照杭州市构筑计划研究院有限公司作的“义乌国际商贸城”项
目标总体经济技能指标中的Ⅱ号地块拟制作的市场区构筑面积
501,510 平方米，个中地上构筑面积 429,360 平方米，地下构筑面积
72,150 平方米，容积率2.42。
合计制作的构筑面积是 1,507,690 平方米。
按照义乌市国有资产投资控股有限公司的国际商贸城三期项目公司提供的贸易出租面积的数据统计：
部位一阶段二阶段合计
商位数目 15,266 个 8,000 个 23,266 个
商位面积 219,830 平方米 115,200 平方米 335,030 平方米
帮助面积 60,865 平方米 22,000 平方米 82,865 平方米
车位 6986 个 3500 个 10486 个
2008-015
个中：室外 883 个 554 个 1437 个
地下 4292 个 2166 个 6458 个
4、宗岛至：
宗地1地块的西面与宗地2相邻，东临商博路、南临银海路、北临诚信大道。
宗地2东面与宗地1相邻，分界限是商博路，西临商博路、北临诚信大道、东临37省道。
五、地价影响身分说明
1、一样平常身分
（1）社会经济状况
义乌市是浙江省中部重要的中心都市，颠末多年的全力已经成为海表里闻名的小商品畅通中心，并发动了整个都市的快速成长和急剧膨胀与扩大。为此，义乌市委、市当局起劲操作这一商贸畅通上风，于2000年拟定了建树当代化商贸名城的成长计谋，旨在以贸促工、以贸促农，贸工联动来敦促、发动整个都市的成长。
义乌国际商贸城三期工程是按照都市总体筹划，环绕国际性小商品畅通中心和国际性商贸都市的方针而筹划建树的新一阶段当代化专业市场，在筹划建树中充实思量了义乌市都市以及市场的久远成长趋势，对义乌市推进市场布局调解和计谋重组，公道机关市场资源，加强焦点竞争力具有重要意义，也是实验商贸名城计谋的一个重要工程。通过该项目标实验，可觉得义乌市修建当代化的国际商务区，强化义乌都市的国际商务成果，从而为义乌市国际性商贸都市成长奠基坚硬基本和国际化商务情形。三期项目标建树也将为敦促义乌市多半会的快速成长，为实现都市筹划中所拟定的近中远期方针缔造有利前提。
2、地区身分
（1）周边情形
待估宗地地址地区位于处于义乌 CBD 中央商务区内，其南方是中央主题公园，西南方的市场从一二期开始，通过三期，向东北延长。因此，在构筑气魄威风凛凛上，要与已有的市场构筑气魄威风凛凛相和谐，从更大的领域来看，要与整个义乌的 CBD 中央区的筹划雷同一，建成都市的新
2008-015
地标。整个构筑要求开放大气，成为新城的派别形象。
（2）交通前提
义乌市，北距省会杭州公路里程 158 公里，铁路里程 132 公里；西至金华市公路里程55 公里，铁路里程49 公里。
本项目选址在义乌市主城区，位于筹划的义乌国际商贸城成长地区内，交通区位前提异常良好。附近通过诚信路、福田路、商博路等都市骨干道，可以毗连都市外环线、对外高速公路等都市交通阶梯收集。周边筹划建树的义乌本地港口物流中心项目已经完成前期事变，正尽力推进建树。
（3）基本办法建树
项目外围的供水、供电、通信等办法根基完美，水、电供给较富裕，阶梯、信息等基本办法较完整。
阶梯交通：本项目周边阶梯交通较发家，有宗泽东路、商博路、江东北路环绕，周边都市阶梯交通较量利便。通过这些路网可以直通都市外环线，并与高速公路连网。
供水、供电、通讯：义乌市都市基本办法较一切，因此本项目其余基本办法如供排水、电力、通信等可充实依托义乌市都市既有的基本办法。项目地址地东北3.5 公里处有一座 100000 立方米的水库（东坑水库）。
（4）地区房地产市场状况
中国义乌国际商贸城坐落于浙江义乌市，今朝总用地局限为80.8
万平方米（总构筑面积为 140 余万平方米）的义乌国际商贸城一期、二期已经正式业务。义乌国际商贸城一期于2002 年 10 月22 日正式
2008-015
投入营运，工程占地420 亩，总构筑面积34 万平方米，设主体市场、出产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大策划区，共有9000 多个商位 1 万多策划户。
国际商贸城二期位于义乌市稠州北路以东，福田路以西，南接商城大道和国际商贸城一期，占地792 亩，总构筑面积约 106 万平方米。市场分两个阶段开拓，一阶段于2004 年 10 月交付行使，构筑面积约
60 万平方米，一至三层布置尺度商位约7000 个；四到五层构筑面积
12 万平方米。1#毗连体（中央大厅）构筑面积 3.3 万平方米；地下车库构筑面积 10 万平方米。二阶段于2005 年 10 月交付行使。
鉴于此，依托义乌市小商品外贸成长的有利形势和辽阔远景，按照一、二期实验后的有利前提，以及市场需求成长态势，在市委、市当局的同一筹划下，义乌国有资产投资控股有限公司提出实验国际商贸城三期建树工程项目，以满意义乌市海表里商业财富对有形市场买卖营业成果性办法的成长需求，为义乌市海表里商业的快速成长提供当代化有形市场办法支撑平台。
3、个体身分
（1）宗地座落
待估宗职位于义乌市的东北部，西南面距市中心（市当局）直线间隔约3公里，西北面间隔义乌市火趁魅站约11公里，西北面距义乌民航机场间隔约8公里。
（2）宗地面积
估价工具土地面积 488,553 平方米，个中宗地 1 的土地面积是
311,106平方米，宗地 2的土地面积是 177,447 平方米。
2008-015
（3）土地品级
义乌市城区贸易基准地价二级。
（4）用途
该宗地筹划用途为贸易（市场），估价设定用途为贸易。
（5）土地基本办法状况
待估宗地基本办法设定为红线外“五通”，红线内“园地平整”。
（6）临街状况
宗地1地块西面与宗地2相邻，东临商博路、南临银海路、北临诚信大道。
宗地2位于宗地1地块的东侧，分界限是商博路，西临商博路、北临诚信大道、东临37省道。
（7）土地外形
犯科则的矩形。
（8 ）容积率
按照土地出让条约，宗地 1 地块筹划容积率 2.8,今朝制作的容积率是2.51, 宗地2地块筹划容积率2.6,今朝确定的容积率是2.41。评估功效以已取得的建树工程筹划容许证和拟制作的二阶段总体经济技能指标制作的容积率为准。
2008-015
第三部门土地估价功效
一、估价依据
（一）有关法令礼貌
1、《中华人民共和国土地打点法》
2、《中华人民共和京城市房地产打点法》
3、疆域资源部关于严酷按国度尺度实验《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的关照（疆域资发[2002]195号）
4、国度土地打点局印发的《土地估价陈诉类型名目（1996）》（[1995]疆域[籍]字第180号）
5、义乌市处所当局及有关部分颁布的礼貌、条例、文件、关照
（二）有关技能尺度
1、中华人民共和国国度尺度《城镇土地估价规程》
2、中华人民共和国国度尺度《城镇土地分等定级规程》
3、义乌市人民当局 2005 年 9 月 29 日发布的“义乌市人民当局关于发布义乌市基准地价的关照”（义府发【2005】50号）
（三）其他资料
委托方提供的有关资料
1、《土地估价委托书》
2、土地权证号码：义乌国用（2007）第 1－11131号和义乌国用
（2007）第 1－11132 号
3、国有土地出让条约（义土挂（2007）82 号和 83 号）
4、土地他项权力证明书号码：义他项（2007 ）第138 号
5、《建树工程筹划容许证》[ （2007 ）浙规证B0730652 号]
2008-015
6、其他有关资料
7、估价职员实地勘测、观测的资料
二、土地估价
（一）估价原则
本项目估价遵循土地估价预期收益原则、更换原则、最有用操作原则、供需原则、酬金递减
原则、孝顺原则、变换原则。
（1）预期收益原则
土地估价应以估价工具在正常操作前提下的将来客观有用的预期收益为依据。对付价值的估
价，重要的并非是已往，而是将来。已往收益的重要意义，在于为展望将来的收益变革动向
提供依据。土地的价值是由反应该宗地未来的总收益所抉择的，它的价值也受预期收益形成
身分的变换所影响。以是，土地投资者是在猜测该土地未来所能带来的收益或效用后举办投
资的。这就要求估价者必需相识已往的收益状况，并对土地市场近况、成长趋势、政治经济
形势及政谋划定对土地市场的影响举办过细说明和猜测，精确猜测该土地此刻以至将来能给
权力人带来的利润总和，即收益价值。
（2）更换原则
土地估价应以相邻地域或相同地域成果沟通、前提相似的土地市场买卖营业价值为依据，估价结
果不得明明偏离具有更换性子的土地正常价值。按照市场运行纪律，在统一商品市场中，商
品或提供处事的效用沟通或大抵相似时，价值低者吸引需求，即有两个以上互有更换性的商
品或处事同时存在时，商品或处事的价值是颠末彼此影响与较量之其后抉择的。土地价值也
同样遵循更换纪律，某块土地的价值，受其余具有沟通行使代价的地块，即同范例具有更换
也许的地块价值所管束。
（3）最有用操作原则
判定土地的最有用操作以土地操作切合其自身前提、法令礼貌政策及筹划限定、市场需求和
最佳操作水划一为条件。因为土地具有效途的多样性，差异的操作方法能为权力人带来差异
2008-015
的收益量，且土地权力人都祈望从其所占据的土地上获取更多的收益，并以能满意这一目标
为确定土地操作方法的依据。以是，土地价值是以该地块的效用作最有用施展为条件的。
（4）供需原则
土地估价要以市场供需抉择土地价值为依据，并充实思量土地供需的非凡性和土地市场的地
域性。在完全的市场竞争中，一样平常商品的价值都取决于供求的平衡点。供小于求，价值就会
进步，不然，价值就会低落。因为土地与一样平常商品对比，具有奇异的人文和天然特征，因此
在举办土地估价时既要思量到所假设的公正市场，又要思量土地供给的把持性特性。
（5）酬金递增递减原则
土地估价要思量在技能等前提必然的条件下，土地纯收益会跟着土地投资的增进而呈现由递
增到递减的特点。
（6）孝顺原则
土地总收益是由土地及其出产要素配合浸染的功效，土地的价值可以土地对土地收益的孝顺
巨细来抉择。
（7）变换原则
指估价职员应掌握土地价值影响身分及土地价值的变换纪律，精确地估价价值。一样平常商品的
价值，是陪伴着组成价值的身分的变革而产生变换的。土地价值也有同样气象，它是各类地
价形成身分彼此浸染的功效，而这些价值形成身分常常处于变换之中，以是土地价值是在这
些身分彼此浸染及其组合的变换进程中形成的。因此，在土地估价时，必需说明该土地的效
用、稀缺性、个体性及有用需求以及使这些身分产生变换的一样平常身分、地区身分及个体身分。
因为这些身分都在变换之中，因此应掌握各身分之间的因果相关及其变换纪律，以便按照目
前的地价程度猜测将来的土地价值。
（二）估价要领
2008-015
按照《城镇土地估价规程》以及估价工具的详细前提、用地性子及估价目标，团结所网络的有关资料，思量到内地地产市场发育水平，对本估价工具的估价选择剩余法和基准地价修处死相团结的要领举办估价。
(三) 估价功效
经估价职员现场查勘和内地市场说明，凭证地价估价的根基原则和估价措施，选择吻合
的估价要领，估价获得估价工具在估价设定用途、行使年限及开拓水平前提下、于估价期日
的评估市场价值为：人民币叁拾亿玖仟玖佰捌拾贰万元整（RMB3,099,820,000.00 元）。
估价土地总面积：488,553平方米
估价土地均匀单元价值：6345 元/平方米（423 万元/亩）
估价土地总地价：309,982万元
个中：
宗地 1：土地面积311,106平方米
评估价值210,504万元（取整）
评估土地单价 6,766 元/平方米;
宗地 2：土地面积177,447平方米
评估价值99,478 万元（取整）
评估土地单价 5,606 元。
三、估价陈诉的行使声名
（一）估价的条件和假设前提
1、本陈诉假设委估地块在筹划用途的前提下估价其价值，本估价陈诉提供的估价功效为估价工具“五通一平”前提下的价值，即包罗估价工具的土地征用费、动迁赔偿安放费、土地行使权出让金和契税，不包罗市政配套费和公建配套费；
2008-015
2、本估价陈诉土地的估价功效不包括交易两边的买卖营业税费；
3、本陈诉的土地估代价中的剩余法是基于义乌市人民当局和义乌市国有资产投资控股有限公司理睬在三期土地上建成市场后的建成时刻、出租价值和出租面积到达下列约定而测算出的。个中：
（1）建成时刻布置是宗地 1 地块（三期一阶段）正式运营时刻是
2008 年10 月，宗地2地块（三期二阶段）正式运营时刻是 2012 年 1
月；
（2）出租范畴分为两部门，70％部门的商位面积回收打算租金，年单元出租面积价值2343元；
（3）按照义乌国有资产投资控股有限公司提供的杭州市构筑计划研究院有限公司作的“义乌国际商贸城”项目标总体经济技能指标中的Ⅱ号地块制作的市场区构筑面积 501,510平方米，个中地上构筑面积 429,360 平方米，地下构筑面积 72,150平方米。
4、本次评估的容积率：宗地1地块以建树工程筹划容许证的可制作的地上构筑面积除以该地块土地面积计较确定；宗地2地块以项目标总体经济技能指标中可制作的地上构筑面积除以该地块土地面积所计较出的容积率为准。
5、土地行使权人义乌国有资产投资控股有限公司理睬在“义乌国际商贸城三期项目”（土地和在建工程）转让前将取消土地抵押。故本次估价时不思量抵押、包管等他项权力对土地评估价值的影响。
6、估价基准日地产市场为合理、果真、公正的平衡市场。
（二）陈诉行使限定前提
1、陈诉功效仅作为义乌市国有资产投资控股有限公司转让“国际商贸城三期”项目所涉及的土地行使权提供价值参考依据。不作其余行使；
2008-015
2、陈诉必需完备行使，对仅行使陈诉中的部门内容所导致的有关丧失，受托估价机构不包袱责任。
（三）资料来历声名
1、土地筹划状况等资料由土地行使权人提供;
2、土地区位前提、地产市场买卖营业资料等估价相干资料由估价职员实地观测而得；
3、估价职员按照国度有关法令、礼貌、估价规程及处全部关地价估价技能尺度，团结估价工具详细状况,确定估价原则、要领及参数的选取。
（四）估价功效的有用前提
☆ 1、陈诉估价功效是在满意地价界说所设定前提下的行使权价值，若估价期日、土地操作方法、土地筹划状况、土地面积、土地处理方法等影响地价的身分产生变革，该估价价值应作响应调解；
2、本陈诉的估价功效自估价基准日起一年内有用。
（五）其余必要非凡声名的题目
1、委托方对所提供资料的真实性认真，估价机构对所网络资料的真实性、精确性认真；
2、未经估价单元书面赞成，本估价陈诉的所有或任一部门均不得用于果真的文件、告示或陈诉中，也不得以任何情势果真颁发，本估价陈诉对任何圈外人不包袱责任。
2008-015
第四部门附件
附件一：义乌市国有资产投资控股有限公司业务执照（复印件）
附件二：《国有土地行使权证》（复印件）
附件三：《土地他项权力证明》（复印件）
附件四：《建树工程筹划容许证》（复印件）
附件五：“义乌国际商贸城三期项目”Ⅱ地块环境声名
附件六：估价工具近况照片
附件七：估价工具地理位置表示图
附件八：估价委托书（复印件）
附件九：土地估价机构及估价师天资证书（复印件）
二〇〇八年三月十六日
2008-015
浙江中国小商品城团体股份有限公司
关于公司改聘2008年度审计机构的独立意见
按照《上海证券买卖营业所股票上市法则》、《关于增强社会公家股股东权益掩护的多少划定》以及公司《章程》、《独立董事事变制度》的有关划定，我们作为浙江中国小商品城团体股份有限公司的独立董事，现就改聘公司2008年度审计机构的有关事项颁发如下独立意见：
公司改聘2008年度审计机构为安永华明管帐师事宜所是为了顺应公司成长的必要，决定措施切合《公司法》、《证券法》、《上海证券买卖营业所股票上市法则》及公司《章程》等有关划定，我们赞成本次董事局集会会议对上述议案的表决功效，并将该议案提交股东大会审议。
独立董事具名：郑勇军、黄廉熙、陶琲、吕长江、樊勇明
二〇〇八年三月三十一日

(责任编辑：admin)

搜索

热门标签:

小商品城(600415)第五届九次董事局集会会议决策通告