题目二、陈诉期内，你公司房地财富务实现业务收入35.60亿元，同比增进91.59%；房地产贩卖本钱7.49亿元，同比降落11.54%。请按照陈诉期内公司贩卖收入和整天职摊环境，增补声名房地财富务收入与本钱变革不匹配的缘故起因，以及毛利率的可一连性。

答：1、收入与本钱变革不匹配的缘故起因

公司2015年度实现业务收入18.58亿元，个中住宅及其他营业收入10.35亿元，占比55.71%，商店收入8.23 亿元，占比44.29%； 2016年度实现业务收入35.60亿元，个中住宅及其他营业收入4.95亿元，占比13.89%，商店收入30.65亿元，占比86.11%。公司2016年度商店贩卖占较量大，首要是义乌世贸中心项目落成交付，昔时实现了部门贩卖。因商店毛利率高于住宅毛利率，且公司2015年度商店贩卖占较量小，而2016年度商店贩卖占较量大，导致收入与本钱变革不匹配。

收入、本钱与毛利率明细表（金额单元：元）

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2、毛利率的可一连性

房地产行业有其自身非凡性，毛利率受项目区域、商品房贩卖范例布局及市场身分影响，贸易与住宅毛利率会有所差异，毛利率会随详细贩卖环境变革而变换。

题目三、按照你公司年报，2016年7月16日，你公司全资子公司义乌世贸中心成长有限公司（以下简称“义乌世贸”）与北京东信瑞成投资公司（以下简称“北京东信”）签署《商品房认购书》，将义乌世贸中心项目约2.6万平米商店转让给北京东信，买卖营业金额27亿元，占你公司整年业务收入的72.27%。贩卖单价约10.38万元/平米。请增补披露：

（一）该笔买卖营业的配景与商量进程，北京东信是否与公司存在关联相关及关联相关之外的其他任何关系，并请评估声名公司是否存在对重大客户的依靠风险；

（二）团结义乌世贸中心周边可比房地产项目标贩卖单价和贩卖环境等，增补声名该笔买卖营业贩卖价值及毛利率的公允性；

（三）请保荐机构对以上事项颁发专业意见，

（四）按照你公司披露信息，义乌世贸于2016年8月收到北京东信付出的定金5.4亿元；10月26日至12月28日，义乌世贸分6次收到北京东信付出的购房款共计21.6亿元。请团结与该笔买卖营业的收款与交付环境，声名公司该笔买卖营业收入确认的详细时点、依据及其公道性，并请年审管帐师颁发专业意见。

答：（一）本次买卖营业的配景及商量进程

1、公司本次出售的2.6万方贸易物业环境先容

公司本次出售的2.6万方贸易物业为义乌世茂中心项目一层A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、 A8、A9、A10、A11、A12号房，二层B1、B2、B3和B4号房，三层C1号房，四层D1号房以及地下一层夹层。

义乌世茂中心项目坐落于浙江省义乌市义乌国际商贸城金融商务焦点区，地处义乌都市中心区，与义乌国际商贸城仅一街之隔，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望，地理位置良好。

义乌世茂中心项目地址的金融商务区涵盖商城大道、城北路、商博路和福田路所围成的区块，筹划总面积1.67平方公里。金融商务区重点突出金融、商务成果，兼有旅馆、住宅、零售贸易和文化娱乐等处事成果，首要面向大型金融机构，海表里大中型处奇迹、商贸业企业和商会、行业协会牵头联建企业。

义乌世茂中心项目整体用地面积约4.95万平米，筹划构筑面积约48万平米，由一幢主楼215米超高层五星级旅馆、三幢各为150米高的公寓式旅馆和高等住宅，以及14.80万超大面积的贸易裙房构成。义乌世茂中项目集超五星级旅馆、高等商务佳构办公、公寓式旅馆、高等住宅、贸易广场于一体的综合性物业。

2、本次买卖营业的配景及商量进程

义乌市作为环球“小商品之都”，具有完美的国际商业处事系统和发家的交通。义乌市每年近50万人次的境外采购商，100多个国度和地域的1万多名常驻外商，向200多个国度和地域出口商品。按照Wind资讯统计数据，2010年-2016年，义乌城镇住民人均可支配收入在地（县）级市中位列世界第一，义乌住民具备较强的斲丧手段。

本次买卖营业的2.6万方贸易物业坐落于义乌市义乌国际商贸城金融商务焦点区，地处义乌都市中心区，与义乌国际商贸城仅一街之隔，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望，地理位置良好。

北京东信首要从事投资、资产打点及贸易物业运营等营业。基于对义乌市将来成长的信念及看好2.6万方贸易物业的良好地理位置和精采的物业品格，同时为满意自身投资需求，以到达保值增值的目标，北京东信于2016年头开始与公司就购置2.6万方贸易物业事件举办洽商。北京东信与公司通过多轮的贸易会谈及现场实地考查，两边最终于2016年7月16日签署《商品房认购书》。

（二）北京东信与公司不存在关联相关及关联相关之外的其他任何关系

北京东信与公司不存在关联相关，北京东信与公司除本次买卖营业外不存在其他任何关系。

（三）公司不存在对重大客户的依靠风险

按照房地产行业贩卖特点，房地产公司的客户一样平常泛起分手的、非牢靠等特点，房地产公司一样平常按照所开拓项目标范例差异（如住宅、公寓、贸易等）、项目地址地区差异贩卖给差异的客户。公司房地财富务最近三年的前五大客户均为差异的客户，公司不存在对重大客户的依靠风险。

（四）本次买卖营业价值公允，毛利率公道

本次买卖营业的2.6万方贸易物业坐落于义乌市义乌国际商贸城金融商务区，制止本回覆出具日，义乌市义乌国际商贸城金融商务地区内无其他贸易物业用于出售。

与义乌世茂中心项目间隔较近、项目范例临近的某综合体项目于2013年开始贩卖，该综合体项目标贸易物业贩卖价值从约7万元/平方到16万元/平方不等（因为物业的楼层、朝向、名堂等差异导致价值差异），贩卖均价约9.45万/平方。公司本次贩卖2.6万平方贸易物业的贩卖均匀单价约10.38万元/平方，因为所售物业的地理位置差异、贩卖时刻差异、物业品格差异等缘故起因，导致公司本次买卖营业的2.6万方贸易物业的贩卖均价与上述某综合体项目标贸易物业贩卖均价存在必然的差别。

义乌世茂中心项目用地于2010年取得，土地总价款为10.96亿元，筹划总构筑面积约48万平方米，单元土地本钱较低，因此导致义乌世茂中心项目标单元本钱较低，毛利率较高。

（五）独立财政参谋核查意见